פרוטוקול וועדת התקשרויות מתאריך 24.1.22

פרוטוקולועדת התקשרויות 24.1.22

24.1.22

פרוטוקולוועדת התקשרויות אשר התקיימה בתאריך 1.2224

בהיוועדות חזותית (זום

חברי וועדה:

מר מושיקו ארז - סמנכ"ל העירייה ויו"ר הוועדה

עו"ד נעמה כליף-חזרתי - היועצת המשפטית לעירייה וחברת ועדה

גב' רויטל שרעבי - ס/גזברית העירייה וחברת הועדה

שירלי שלום - מרכזת הוועדה

משתתפים:

גב' קרן ברק - גזברית העירייה

מר ירון שטיין - סמנכ"ל תעשיה וניהול פרויקטים חב' אמן

מר צביקה רז - סמנכ"ל לוגיסטיקה חב' אמן

מר מוטי גונן - חב' מרג'ינס

1. מינהלהכספים

מטווח 24 – ייעוץ וליווילבניית תוכינת עסקית לפינוי מתחם בשטח העיר והקמת מתחם

מגורים ותעסוקה כולל הצגת חלופות עסקיות למימוש התוכנית

יועץ מומלץ: אמן

הצעת מחיר: יועץ בכיר 300-350 שעות

ייעוץ של מהנדסים ברמת מנהלי פרויקטים - 50 שעות

סה"כ 400 שעות

קרן ברק: אתם הגשתם הצעה לבניית תוכנית עסקית לפינוי מתחם בשטח העיר והצגת

חלופות עסקיות למימוש. ההצעה שהגשתם נמוכה משמעותית ביחס להצעות הנוספות

שהוגשו וביקשנו מכם הבהרות להצעה שאחת מהן היא כמות שעות מוערכת שאתם

הולכים להשקיע ע"מ להגיש את התוכנית ואת החלופות ובנוסף פירוט של התוכנית איך

אתם ניגשים לעבודה הזו ומה השלבים שאתם תעשו. אני אציין כי הבקשה לקבלת שעות

היא רק ע"מ לקבל אינדיקציה. העבודה הינה עבודה כוללת והעלות גם במפרט וגם בתנאים

הוגדרה כעבודה אחת וכמות השעות הוגדרה רק לבחינת החלופות.

המטרה שלנו כאן למעשה היא לבדוק:

1 . שאתם מביניםאת העבודה ואיזה תוצרים אנחנו מבקשים מכם.

פרוטוקולועדת התקשרויות 24.1.22

2 . שאתם עומדים מאחורי ההצעה שלכם מה גם שהיא הצעה נמוכה משמעותי ת

ביחס להצעות אחרות.

ועוד כמה שאלות שנשאל כדי להבין מי האנשים שיבצעו את העבודה? מה הניסיון שלהם?

מה זה יועץ בכיר? מה זה יועץ זוטר?

ירון שטיין: אנחנו עומדים מאחורי ההצעה שלנו באופן מלא. התהליך הוצג באופן כללי

והוא יתפרק לתוכנית עבודה מפורטת. ברורים לנו שלושת השלבים העיקריים גם מהניסיון

האחרון והעדכני ביותר שלנו שקשור גם אליכם למרכיב אחד שנעשה ב כל מה שקשור

למתחם האלף ונעשה ע"י אנשים שלנו.

כשאנחנו מדברים על התוכנית העסקית אנחנו רואים שני מרכיבים משמעותיים:

הכנה של המודל הכלכלי שקראתם לו מודל דינאמי רב מימדי ואנחנו רואים אותו כמודל

שישמש אתכם וגם אותנו לבנות את התוכנית ובהמשך כמודל פרמטרי שאנחנו מבינים כמה

נדרש להשקיע כדי לבנות ולגייס את כל הנתונים עבורו על מנת לבנות אותו. לאחר מכן

נשתמש בו לצורך הכנת אותה התוכנית העסקית שאתם מבקשים והוא זה שלמעשה נותן

את המשמעויות הכלכליות, הוא גם כלי לקבלת החלטה וגם כלי להצגת המשמעויות. בסוף

התוצר הוא לא רק המודל עצמו. אנחנו רואים במודל עצמו גם ככלי שבסוף יישאר לעירייה

ולמי שימשיך לנהל אותו, כלי דינאמי שחי ומתעדכן כל הזמן והוא גם הבסיס. התוצר של

השלב הזה זו אותה תוכנית עסקית, החלופות שיוצגו וינותחו עם המלצה לחלופה מועדפת

שמשכללת את מקסימום המרכיבים. ברור לנו כי חייבת להתקיים עבודה משותפת ובשל

לוחות הזמנים אנחנו מצפים שיתנו לנו את כל המידע שקיים בעירייה. אני מניח שהערכות

ראשוניות כבר קיימות ואנחנו יודעים לשלב אותן בתוך המודל הכלכלי ובתכנית העסקית

כבר בהקשר של פרמטרים ואת הנתונים עצמם נגייס ביחד ונאתר , ומה שלא אנחנו נדע

לעשות את ההערכות הנדרשות ולהפעיל את כח האדם הנדרש כמו כלכלנים, יועצים

משפטיים, שמאים. לקחנו בחשבון את הכל תחת מה שהגדרתם לתהליך.

קרן ברק: מי הצוות שיעבוד מולנו? רשמתם בהצעה יועצים בכירים ומנהלי פרויקטים.

ירון שטיין : יועצים בכירים הם יועצים שיש להם לפחות 10 שנות ניסיון ספציפי ועשו

תוכניות דומות. הצגנו לכם פרויקטים משותפים שאמן ומרג'ינס עשו ביחד שקשורים

לתוכניות כלכליות לרשויות מקומיות. אני באופן אישי מנהל פרויקטים עם למעלה מ- 10

שנות ניסיון בכל מה שקשורלפרויקטים של הקדמת הכנסות בפיתוח מתחמים. כמו שאתם

יודעים שדה דב הוא שטח חדש באזור תל אביב ולפתח אותו עולה הרבה מאוד כסף ואנחנו

מנסים ביחד עם הייעוץ המשפטי לעשות כל מה שקשור להקדמת הכנסות, אם זה חיוב יזום,

אם זה פיתוח תשתיות באמצעות בעלים וכו'.

מוטי גונן: אני אחראי על הבנייה של המודל באקסל וההפיכה שלו לכלי שאתם תוכלו לעבוד

אתו. מבחינת ניסיון עשיתי את התוכנית הכלכלית לסגירת רשות השידור, התוכנית

הכלכלית להקמת תאגיד השידור כאן, כשנתיבי ישראל נתקעו עם תקציב כביש 531 ב- 5

פרוטוקולועדת התקשרויות 24.1.22

מקטעים אני בניתי להם את התקציב מחדש ומערכות בקרה על התקציב הזה. כל

הפרויקטים האלו הם בהיקפים של מיליארד י שקלים. אני עובד גם במגזר התעשייתי

ומלווה עסקים, בונה מודלים וגם לתקופה מסוימת ליוויתי במכללה למינהל בראשון לציון

את הסטודנטים במסלול התואר השני ביזמות בעזרה בכתיבת תוכניות עסקיות וכתיבת

מודלים. העיקרון שמנחה אותי זה פירוט מקסימלי. אני עובד ברמה חודשית ולאחר מכן

אני יכול להציג את זה באיזו רמה שאני רוצה. פרויקט מהסוג הזה זה רמה חודשית ל- 15

שנה ואין לי בעיה עם זה. הכי חשוב בכל החלק הראשון זה קביעת כל הפרמטרים

המשתתפים, לשים אותם בנפרד וקביעת היחסים ביניהם מה משפיע עליהם? מה בא לפני

מה? מה מועדי ההתחלה? כל הפ רמטרים האלה כולם נגישים וניתנים לשינוי והמודל

משתנה בהתאם. כשמדובר למעשה על שני פרויקטים - הפרויקט הראשון הוא כל הנושא

החד פעמי מבחינה עסקית של הקמת התשתיות הן מבחינת ההכנסות והן מבחינת העלויות

והפרויקט הנוסף הוא התפעול כשהכל גם יכול לחול במקביל לפי תנאי שטח והתקדמות

במקביל והכל מובנה בתוך הפרויקט.

צביקה רז : החברה שלנו משמשת כחברה אובייקטיבית של משרד הביטחון לנושא שווי

הערכת העתקת מחנות. במסגרת זו עשינו הערכת שווי של העתקת מחנה תל השומר.

השתתפנו בצוות של צריפין שהיום אתם בונים שם ועוד מספר מחנות גדולים שאנחנו היינו

אמונים על סקר המצב הקיים והערכת שווי עלות העתקת המחנות למשרד הביטחון.

הפרויקט היה עבור משרד הביטחון, רמ"י וגורמי האוצר, כך שבהחלט יש לנו ניסיון וידע

בביצוע פרויקטים דומים למטווח 24. אנחנו גם משתתפים במכרז הפינוי הימי של הנפלים

שיש בים וגם מול משרד הביטחון בנושא העתקת המטווח למקומות אחרים אנחנו גם

מעורבים כך שיש לנו ידע והיכרות עם משרד הביטחון.

ירון שטיין: עוד דבר שאנחנו עושים היום, אנחנו גם מלווים את עיריית אשקלון ביישום של

הסכם הגג. יש שם כבר שתי שכונות שניבנות אז החכ"ל מוביל את זה ואנחנו מלווים את

נציגי העירייה. יש מינהלת בעירייה עצמה שלמעשה אחראית על המימוש, ההתקדמות

ונושא האכלוס ,כלומר, קצב האכלוס, איך מקדמים את התשתיות כבר בבניין הראשון

מהצד היישומי ולא רק מהצד התיאורטי.

קרן ברק: במפרט הדרישות שלנו דיברנו גם על חלופות עסקיות למימוש של התכנית הזו.

הכוונה היא בעצם לייצר איזושהי שותפות עם מגזר פרטי כלשהו, התייחסתם לזה? בהצעה

זה נרשם, אתם יכולים להתייחס לזה?

ירון שטיין: כן. אנחנו יודעים לעשות את זה. יש לנו ניסיון גם בהקשרים של מתחם האלף.

צביקה רז: יש לנו הכרויות במשק ואנחנו יודעים לעזור להביא יזמות למקום הזה הן בנושא

יזמים והן בנושא גופים עסקיים כמו בנקים וכו'. יש לנו היכולות האלה וגם חיברנו בין גופים

פרוטוקולועדת התקשרויות 24.1.22

לבין עסקאות גם אצלכם במתחם שיושב מתחם אלקטרה שהמפעל עובר לאשקלון ואנחנו

עוזרים לאלקטרה באיתור יזמים.

מוטי גונן: אני רוצה להוסיף שמבחינת המודל העסקי אחד הפרמטרים שיהיה הוא הגדרת

החלופה על פיו יעבוד המודל וזה נתון לבחירה וברגע שיישנו את החלופה, המודל ישתנה עם

החלופה שנבחרה ואפשר לשחק בין החלופות.

רויטל שרעבי: הצוות שמופיע בפנינו הוא הצוות שילווה את התוכנית?

ירון שטיין: אני ומוטי נוביל כל אחד את תחומו וצביקה ישתלב, אבל זה לא מספיק ולכל

אחד יהיה צוות נוסף ולאורך שלבי התוכנית נביא גורמים מקצועיים נוספים בהתאם לצורך.

צביקה רז: ירון יוביל את הצד ההנדסי, מוטי את הצד הכלכלי ואני אלווה בצד הלוגיסטי

ואנחנו ניעזר באנשים נוספים בהתאם לצורך ולהתפתחות הפרויקט.

מושיקו ארז: האנשים הנוספים האלה כלולים בהצעה שלכם?

צביקה רז: כן הם כלולים בחשבון.

ירון שטיין: כל היועצים שאנחנו מעריכים שיידרשו מאנאליסט שיאסוף את החומר ועד

גורם מקצועי, כלכלן, רואה חשבון ומה שיידרש נלקח בחשבון. אנחנו לא מתכננים לבוא

ולבקש שהעירייה תבצע דברים מסוימים או לדרוש תוספת. נלקחו בחשבון כל העלויות

האפשריות.

מושיקו ארז: לא ייווצר מצב שאקבל דרישה להוסיף בעלויות?

צביקה רז: אם אתם נצמדים לבקשה שלכם ולהצעה אנחנו עומדים מאחורי ההצעה שלנו,

אלא אם כן יצוצו דברים שאתם תידרשו בעתיד ותירצו משהו בנוסף להצעה , אז כמובן

שנתמחר.

רויטל שרעבי: זאת אומרת שלמפרט שלנו אתם עומדים בהצעה?

צביקה רז: נכון.

נעמה כליף-חזרתי: אתם מודעים ללוחות הזמנים? יחסית אין פה הרבה זמן.

ירון שטיין: חד משמעית.

פרוטוקולועדת התקשרויות 24.1.22

צביקה רז: מודעים ויודעים לעבוד במקביל ולהביא תוצרים.

מושיקו ארז: מי המוביל של האירוע הזה מבחינת אמן?

צביקה רז: הפרויקטור המוביל הוא ירון.

מושיקו ארז: מבחינת משרד הביטחון אין איזשהו צפי לניגוד ענייניים? אתם לא מייצגים

אותם בשום צורה, נכון?

צביקה רז: אין שום ניגוד עניינים עם משרד הביטחון ואם צריך עזרה מול משרד הביטחון

אני מכיר שם את כל הגורמים.

נעמה כליף חזרתי: יש לכם אמצעים לתת לנו דברים שהם לא טריוויאליים מבחינת רעיונות

ולתמחר אותם? איך לבצע את הפרויקט מבחינה כלכלית כך שיביא לעירייה הכי הרבה

תועלת?

מוטי גונן: ברמה הטכנית אנחנו לכל הוצאה מצמידים גם תשלומים ואנחנו מייצרים גם את

התזרימים הצפויים מהפרויקט הזה ולכן אנחנו מראש יודעים על כשלים ובעיות שצריך

לפתור מבחינת תזרימים בפרויקט.

ירון שטיין : חלק מהניסיון והחוכמה הוא להביא לא רק את מה שטריוויאל י שאתם

הגדרתם. במתחם האלף ובפרויקטים אחרים הלכ נו גם לכל מ יני חלופות שהן גם

פונקציונאליות לא רק כלכליות אלא גם פונקציונאליות תכנוניות ותרגמנו את זה

למשמעויות הכלכליות מבחינת העלויות, האחזקה וכו'. החוכמה תהיה בסוף לא להשאיר

את הפרויקט הזה עם תוצר שהוא סטאטי וזה מה שיש, אלא שהוא מאפשר כל הזמן לבצע

שינוי מאחר ולפרויקט הזה לוחות זמנים מאוד ארוכים ודברים מתפתחים לאורך הפרויקט.

קרן ברק: אנחנו חושבים בצוות ההיגוי של הפרויקט הזה אולי לקחת תחת מכרז גורם עסקי

יזם ש ייקח את כל הפרויקט הזה, ינהל אותו, י יקח את הסיכונים, ייתן את הבטוחות

הנדרשות וההתמודדות תהיה על סכום מסוים שהעירייה רוצה בסוף הפרויקט הזה לקבל

לקופתה.

מוטי גונן: את בעצם מוכרת סיכון תמורת פחות כסף.

קרן ברק: בדיוק. זה משהו שאתם מכירים? יודעים? התנסיתם?

מוטי גונן: זו מעין שיטת B.O.T אוP.P.P.

פרוטוקולועדת התקשרויות 24.1.22

צביקה רז: כן, אנחנו שותפים למכרזים של משרד הביטחון לנושא P.P.P אוT.O.B לנושא

של הפרויקטים המוקמים בדרום כמו קריית ההדרכה, קריית התקשוב, קריית המודיעין

והכנו עם משרד הביטחון מכרזים כאלה.

קרן ברק : כשהדגשנו חלופות עסקיות למימוש מהיר ומיטבי זה חלק מהעניין שאליו

התכוונו ורצינו לוודא שאתם בעניין. אני רוצה בכל זאת להקשות עליכם בעניין המחיר, אם

אנחנו לוקחים את ההצעה שלכם ומחלקים לכמות השעות זה יוצא סדרי גודל של בסביבות

220 ₪לשעה שרק לסבר את האוזן על פי תעריפי חשכ"ל שנהוגים ברשויות מקומיות יועצים

הם מינימום 320 ₪לשעה. אני רוצה לוודא שאתם יודעים ואנחנו לא רוצים ספק או נותן

שירות שמפסיד כי לרוב כשספק מפסיד השירות שהוא נותן הוא פחות טוב.

ירון שטיין : אנחנו מכירים את תעריפי חשכ"ל. לקחנו את זה בחשבון ואנחנו רואים

בפרויקט הזה השקעה משמעותית גם מבחינתנו וזה אתגר שאנחנו רוצים לקחת על עצמנו

כמינוף עבורנו. עשינו את הניתוח שאת מדברת עליו. אנחנו לא רוצים להפסיד ונדע להתנהל

בצורה נכונה. בסוף התוצר של עבודה כזו יהיה שווה הרבה יותר גם לכם וגם לנו. זו הראייה

שלנו לייצר איתכם שותפות ארוכת טווח כמו שנוצרה כבר בעבר בפרויקטים אחרים.

ירון שטיין, צביקה רז ו- מוטי גונן יצאו מהזום.

קרן ברק: על פי התשובות שניתנו הם מבינים את ההצעה ועומדים אחריה.

מושיקו ארז: הם הבהירו גם שלא יבקשו תוספת.

החלטה – לאחר ששוכנענו כי אמן מבינים את הדרישות ועומדים אחרי הצעתם מאחר

והצעת המחיר שלהם היא הנמוכה מבין השלוש שהוגשו - הועדה מאשרת את ההתקשרות

עמם לביצוע העבודה בסכום של 89,000 .₪

מאשרים

מושיקו ארז, סמנכ"ל העירייה, יו"ר הועדה

עו"ד נעמה כליף-חזרתי, היועצת המשפטית לעירייה, חברת ועדה___________

רויטל שרעבי, ס/גזברית העירייה, חברת ועדה______

פרוטוקולועדת התקשרויות 24.1.22

העתקים

מר דורון מילברג -מנכ"ל העירייה

רו"ח זיו-שפלטר מאיה - מבקרת העירייה

גב' קרן ברק - גזברית העירייה

גב' גלית קונרד - מינהל הכספים, אחראית על חוזים והתקשרויות