סדר יום ישיבת מלחיאת הועדה המקומית טירה 03 23

1 מס' דף

____________________________________________________________________________________________________________________________

סדר יום לישיבת מליאת הועדה המקומית מספר: 202303 בתאריך: 20/03/23

גרסה IB XPA 1.8 - קומפלוט בע"מ

ועדה לתכנון ובניה טירה תאריך:15/03/2023

כ"ב אדר תשפ"ג

סדר יום לישיבת מליאת הועדה המקומית

ישיבה מספר: 202303 ביום שני תאריך 20/03/23 כ"ז אדר, תשפ"ג בשעה 10:00

מ ו ז מ נ י ם

חברים:

מר' עבד אלחי מאמון יו"ר הוועדה וראש העיר

מר' סאמח עיראקי מ.מ ראש העיר

מר' סאמר מדחת סמארה חבר

מר' חוסאם סולטאן סגן ראש העיר

מר' וליד נאסר חבר

מר' מחמוד בשארה חבר

מר' קאסם אבראהים -חבר

מר' פדילה ג'סאן חבר

מר' פאדי סמארה חבר

מר' ניהאד נאסר חבר

אבו חיט מחמוד חבר

מר' עיראקי תמים חבר

מר' פדילה באסם חבר

מר' חאסקיה עאמר חבר

מר' מחמוד פאיק נאסר חבר

מר' מוחמד עזיז קאסם חבר

נציגים:

מר' עיסא מאג'ד נציג היחידה לאיכות הסביבה

מר' ממדוח מצארווה נציג משרד החקלאות

טימור מגרלי נציג משרד הבינוי והשיון

מר' רחמים עדן נציג כבאות

מר' יוסי סולהוב מציג משרד הבריאות

גב' אורית פיילר נציגת לשכת תכנון חמוזית

מר' רון עומיסי רכז רישוי תחנת טייבה

גב' סיון פרקש מובילת תכניות -הועדה המחוזית -רמלה

סגל:

מר' עימאד חאג' פרח מהנדס העיר

מר' בשארה בסאם מזכיר טכני

גב' סמארה רשא בודקת תכניות

גב' מנסור הילין בודקת היתרים

מר' חאלד עיראקי מבקר העיריה

מר' מוניר נאסר יועץ משפטי

2 מס' דף

____________________________________________________________________________________________________________________________

סדר יום לישיבת מליאת הועדה המקומית מספר: 202303 בתאריך: 20/03/23

גרסה IB XPA 1.8 - קומפלוט בע"מ

נושאים כלליים :

אישור פרוטוקול ישיבת מליאת הוועדה 202303 שהתקיימה בתאריך 06-03-2023

3 מס' דף

____________________________________________________________________________________________________________________________

סדר יום לישיבת מליאת הועדה המקומית מספר: 202303 בתאריך: 20/03/23

גרסה IB XPA 1.8 - קומפלוט בע"מ

סדר יום לישיבת מליאת הועדה המקומית מספר: 202303 בתאריך: 20/03/23

רשימתנושאים תכנוניים

סעיף מספר שם התכנית/נושא תכנוני גוש מחלקה עד חלקה עמ.

1

403-0951392 מתחמים 12,13 - טירה 7766 26 26 4

2

11:00

403-1029693 ניוד שטחים 7777 2 2 12

4 מס' דף

____________________________________________________________________________________________________________________________

סדר יום לישיבת מליאת הועדה המקומית מספר: 202303 בתאריך: 20/03/23

גרסה IB XPA 1.8 - קומפלוט בע"מ

TBPIRUT0000 1

סעיף 1 תוכנית מפורטת: 403-0951392

סדר יום למליאת הועדה המקומית ישיבה מספר: 202303 בתאריך: 20/03/2023

שם: מתחמים 12,13 - טירה

נושא: דיון להמלצה

ר ש ו ת טירה

שטח התוכנית: 1,049,431.000 מ"ר

סמכות: סמכות ועדה מחוזית

יחס לתכנית

כפיפות טר/במ/3006

שינוי מח/281

כפיפות תמא/3

כפיפות תמא/34

כפיפות תמא/34/ב/4

כפיפות תמא/34/ב/5

כפיפות תמא/35

כפיפות תמא/35/1

כפיפות תמא/4/2

כפיפות תממ/3/21

כפיפות תממ/3/21/23

בעלי עניין:

ג ו ש י ם ו ח ל ק ו ת

חלקות בשלמותן:

גוש: 7766 חלקות: 31 ,36 ,37

גוש: 7766 חלקות: 38 ,39 ,47

גוש: 7766 חלקות: 48 ,49 ,50

גוש: 7766 חלקות: 51 ,52 ,53

גוש: 7766 חלקות: 55 ,56 ,57

גוש: 7766 חלקות: 58 ,59 ,

גוש: 7767 חלקות: 15

גוש: 7769 חלקות: 96

גוש: 7771 חלקות: 2 ,3 ,4

גוש: 7771 חלקות: 5 ,6 ,7

גוש: 7771 חלקות: 8 ,9 ,10

גוש: 7771 חלקות: 11 ,22 ,23

גוש: 7771 חלקות: 24 ,25 ,32

גוש: 7771 חלקות: 33 ,34 ,35

גוש: 7771 חלקות: 36 ,

גוש: 7772 חלקות: 4 ,5 ,6

גוש: 7772 חלקות: 7 ,8 ,9

גוש: 7772 חלקות: 10 ,11 ,12

גוש: 7772 חלקות: 14 ,15 ,16

גוש: 7772 חלקות: 17 ,18 ,19

גוש: 7772 חלקות: 20 ,21 ,22

גוש: 7772 חלקות: 23 ,24 ,

•מגיש: עיריית טירה

•יזם: עיריית טירה

•מתכנן: ג'סאן עבד אלחי

• עודד גלרון

• מחמוד עבד אלחי

• נד'יר אבו עטא

• טובי אלפנדרי

•בעל עניין בקרקע: עיריית טירה

• מנהל מקרקעי ישראל

5 מס' דף

____________________________________________________________________________________________________________________________

סדר יום לישיבת מליאת הועדה המקומית מספר: 202303 בתאריך: 20/03/23

גרסה IB XPA 1.8 - קומפלוט בע"מ

גוש: 7784 חלקות: 46 ,47 ,52

גוש: 7784 חלקות: 67 ,68 ,

גוש: 8058 חלקות: 2

חלקי חלקות:

גוש: 7766 ח"ח 26 ,27 ,28

גוש: 7766 ח"ח 29 ,30 ,32

גוש: 7766 ח"ח 33 ,34 ,35

גוש: 7766 ח"ח 40 ,41 ,42

גוש: 7766 ח"ח 43 ,46 ,54

גוש: 7766 ח"ח 60 ,61 ,67

גוש: 7766 ח"ח 68 ,69 ,

גוש: 7767 ח"ח 7 ,10 ,11

גוש: 7767 ח"ח 14 ,16 ,46

גוש: 7767 ח"ח 47 ,

גוש: 7769 ח"ח 2 ,88 ,93

גוש: 7769 ח"ח 94 ,95 ,

גוש: 7770 ח"ח 6 ,7

גוש: 7771 ח"ח 1 ,12 ,14

גוש: 7771 ח"ח 15 ,17 ,18

גוש: 7771 ח"ח 21 ,26 ,28

גוש: 7771 ח"ח 30 ,31 ,37

גוש: 7771 ח"ח 40 ,41 ,

גוש: 7772 ח"ח 1 ,2 ,3

גוש: 7772 ח"ח 13 ,25 ,

גוש: 7773 ח"ח 8 ,47 ,48

גוש: 7773 ח"ח 49 ,50 ,51

גוש: 7784 ח"ח 29 ,51 ,58

גוש: 7784 ח"ח 59 ,63 ,64

גוש: 7784 ח"ח 65 ,66 ,70

גוש: 7804 ח"ח 42

גוש: 8058 ח"ח 1 ,3 ,4

גוש: 8058 ח"ח 6 ,

מ ט ר ו ת ה ת כ נ י ת

@NN@פיתוח שכונת מגורים במתחמים 12,13 לפי תכנית המתאר מס' מח/281

ה ע ר ו ת ב ד י ק ה

חוות דעת מהנדס הוועדה והיועץ המשפטי של הוועדה

חוות דעת היועץ המשפטי לוועדה

חוות דעת מהנדס הוועדה :

עורך חוות הדעת:

אד' עמאד חאג' פרח – מהנדס העירייה

בודק התוכנית :

רשא סמארה

תאריך:

14/3/23

זיהוי התכנית

מספר התכנית: 403-0951392

שם התכנית –מתחמים 12 ,13 -טירה

שטח התכנית : 1,049.431 דונם

גרסת הדפסה - הוראות : 11 תשריט 10

מגיש התכנית

עיריית טירה

עורך התכנית:

עודד גלרון

כתובת: טירה אזור צפוני

6 מס' דף

____________________________________________________________________________________________________________________________

סדר יום לישיבת מליאת הועדה המקומית מספר: 202303 בתאריך: 20/03/23

גרסה IB XPA 1.8 - קומפלוט בע"מ

גושים וחלקות:

גושים 7766 7767 7769 7770 7771 7772 7773 7784 7804 8058

חלקות

בשלמות

חלקי

חלקות

עיקרי התכנית:

א. מטרות התוכנית :

יצירת מסגרת תכנונית שתאפשר פיתוח שכונת מגורים קיימת הקמת למגורים במתחם 12 ,13 במזרח טירה

בהיקף של כ- 105 דונם ו- 4,408 יח"ד בצפיפות ממוצעת בת 8 יח"ד לדונם

ב. עיקרי הוראות התוכנית :

1) שינוי במערך ייעודי הקרקע מייעוד מגורים מתארי למגורים מפורט , מבנים ומוסדות ציבור, שטחים ציבוריים

פתוחים , דרכים ,ודרכים משולבים

2) קביעת תאי שטח להקמת מגורים , מבנים ומוסות ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים ,דרכים,דרכים

משולבות,ושבילים.

3) קביעת התכליות והשימושים המותרים לכל יעוד קרקע

4) קביעת הוראות וזכויות בניה המותרות בכל ייעודי קרקע.

5) התווית מערכת דרכים חדשה

6) קביעת הוראות והנחיות סביבתיות לפיתוח השטח

7) קביעת הוראות והנחיות לפיתוח תשתיות

8) קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה והפקעה

9) קביעת תנאים למתן היתרי בניה וקביעת הנחיות לעיצוב אדריכלי

10) קביעת זיקת הנאה

מיקום התכנית:

מצב מאושר על רק' מח-281

7 מס' דף

____________________________________________________________________________________________________________________________

סדר יום לישיבת מליאת הועדה המקומית מספר: 202303 בתאריך: 20/03/23

גרסה IB XPA 1.8 - קומפלוט בע"מ

מצב מוצע על רקע צילום אויר

מצב מוצע -צפוני

8 מס' דף

____________________________________________________________________________________________________________________________

סדר יום לישיבת מליאת הועדה המקומית מספר: 202303 בתאריך: 20/03/23

גרסה IB XPA 1.8 - קומפלוט בע"מ

מצב מוצע - דרומי

ניתוח כמותי לייעודי קרקע במצב מאושר – מצב מוצע

סוג נתון

כמותי ערך מצב

מאושר* מצב מוצע*

הפרש בין

מאושר-

מוצע

הערות מחלקת התכנון

דרך מאושרת מ"ר 80,190.12 7,629.08 72561.04

חל שינוי

דרך מוצעת מ"ר 204,419.13

דרך משולבת מ"ר 45,327.67

דרך משולבת מ"ר 453276.76

מגורים מ"ר 79,8113.07

ספורט ונופש מ"ר 67,189.67

מגורים ב מ"ר 571,228.82

9 מס' דף

____________________________________________________________________________________________________________________________

סדר יום לישיבת מליאת הועדה המקומית מספר: 202303 בתאריך: 20/03/23

גרסה IB XPA 1.8 - קומפלוט בע"מ

מגורים

ומסחר מ"ר 37,185.59

קרקע

חקלאית מ"ר 103,938.86

מסחר

ותעסוקה מ"ר 26,534.51

ספורט ונופש מ"ר 67973.69

שביל מ"ר 2374.64

ש.צ.פ מ"ר 21,541.41

שטחים

פתוחים

ומבנים

ומוסדות

ציבור

מ"ר 51,602.08

סכה"כ 1049431.7 1057,374.24

1. ניתוח כמותי לייעודי קרקע של מצב מוצע בתכנית והיקפי בניה

הערות לגבי עריכת התכנית:

מצ מוצע 2+ מצב מאושר 2 +הוראות

התאמת התכנית לתכניות מתאר ומפורטות:

טר/3006 שינוי

מח/281 כפיפות

10 מס' דף

____________________________________________________________________________________________________________________________

סדר יום לישיבת מליאת הועדה המקומית מספר: 202303 בתאריך: 20/03/23

גרסה IB XPA 1.8 - קומפלוט בע"מ

סיכום והמלצת מהנדס הוועדה :

עניינה של תכנית בסמכות מחוזית לפיתוח המתחמים 12,13 במסגרת יישום תכנית המתאר לעיר

טירה מס' מח 281 המאושרת משנת 2017 .

התכנית עוסקת בפיתוח אזור שנמצא בלב לבה של שכונת מגורים קיימת ומתפקדת שלא

זכתה לקידום תכנון במשך שנים רבות .

התכנית הינה חלק מפרויקט רחב היקף לקידום תכנון מפורט במתחמי ההרחבה של

תכנית המתאר אשר הוחל ביוזמת עיריית טירה וזאת לאחר גיבוש מתווה מוסכם עם הוועדה

המחוזית ומשרד הפנים ...

המטרה של הפרויקט והתכנית המוצעת היא הסדרת אזורי הפיתוח הקיימים להעלאת איכות החיים

בתוך השכונה הקיימת בצפון ובצפון מזרח העיר, קידום תכנון מותאם ועידוד הוצאת היתרים כמינוף

כלכלי-חברתי לרשות ולתושבים כאחד .

על מנת לדאוג לתכנון עתידי נכון, קיים צורך לסגור את הפער הקיים של אי תכנון

בשכונות הקיימות, ולדאוג לתכנון עתידי הולם ונכון לצרכי הישובים.

התכנית מתמקדת בשטחים המוגדרים כשטחים חקלאיים לפי הייעודים הסטטוטוריים המאושרים

במתחמים 12,13 בתכנית המתאר, אולם בפועל הם כוללים פיתוח ובנייה קיימת.

ההצעה היא ייזום של תכניות מפורטות לשינוי ייעוד משטח חקלאי לשטח למגורים ,שטחים לצורכי

ציבור ומערך דרכים מושכל ומותאם לשכונה מודרנית .

שטח התכנית כ 1,050 דונם , עבור קיבולת של כ-4408 י"חד לפי מקדם 70 %מימוש צפיפות ממוצעת

של 8 יח"ד לדונם נטו .

התכנית מציעה את השינויים כלהלן :

הסדרת מערך הכבישים הקיים ולהציע דרכים, שבילים ומעברים חדשים בהתאם לצרכים

של השכונה ובקנה אחד עם התכנית הכוללנית של היישוב;

הסדרת מעמד הבניה הקיימת ולאפשר הוצאת היתרי בניה לכל המבנים הקיימים כפי שהם קיימים

בפועל על פני השטח ;משנה את ייעודם של השטחים החקלאיים למגורים, שטחי ציבור, ולדרכים .

התכנית מתייחסת לשטחים בבעלות פרטית צמודי דופן לשטחים מאושרים ע"פ תכניות מאושרות

צמודות לאזור התכנית .

מן הראוי לציין כי בטרם התחלת ההליך התכנוני הושקע מאמץ לאיסוף חלוקות פנימיות מוסכמות

בין בעלי החלקות על מנת לחסוך בהתנגדויות עתידיות ובנוסף קוימו לא מעט ישיבות פרה רולינג

עם הצוות המקצועי של לשכת התכנון המחוזית –מרכז.

לאור כל האמור, הריני להמליץ בפני חברי המליאה להמליץ בפני הוועדה המחוזית על קידום התכנית

להפקדה בהקדם האפשרי .

המלצות

להמליץ בפני ועדה מחוזית להפקיד את התוכנית

11 מס' דף

____________________________________________________________________________________________________________________________

סדר יום לישיבת מליאת הועדה המקומית מספר: 202303 בתאריך: 20/03/23

גרסה IB XPA 1.8 - קומפלוט בע"מ

TBPIRUT0000 2

סעיף 2 תוכנית מפורטת: 403-1029693

סדר יום למליאת הועדה המקומית ישיבה מספר: 202303 בתאריך: 20/03/2023 בשעה: 11:00

שם: ניוד שטחים

נושא: דיון לאישור

ר ש ו ת טירה

שטח התוכנית: 4,536,000.000 מ"ר

סמכות: סמכות ועדה מקומית

יחס לתכנית

שינוי טר/במ/3005

בעלי עניין:

ג ו ש י ם ו ח ל ק ו ת

חלקי חלקות:

גוש: 7777 ח"ח 2

מגרשים לתכנית: 12/ בשלמותו מתכנית : טר/ במ/ 3005

מ ט ר ו ת ה ת כ נ י ת

@NN@חלוקה חדשה בהסכמת הבעלים

ה ע ר ו ת ב ד י ק ה

חוות דעת מהנדס הוועדה והיועץ המשפטי של הוועדה

חוות דעת היועץ המשפטי לוועדה

חוות דעת מהנדס הוועדה :

עורך חוות הדעת:

אד' עמאד חאג' פרח – מהנדס העירייה

בודק התוכנית :

רשא סמארה

תאריך:

25/5/22

זיהוי התכנית

מספר התכנית: 403-1029693

שם התכנית –

שטח התכנית : 4.536 דונם

גרסת הדפסה - הוראות 10 תשריט 7

מגיש התכנית

רשות מקומית – טירה

פואד עבד אלחי --

ספיר(פרטי)

עורך התכנית:

בשארה פהמי

כתובת: טירה

גושים וחלקות:

גושים

7777

חלקות

בשלמות

•מגיש: טירה טירה

• פואד עבדאלחי

•יזם: פואד עבדאלחי

• טירה טירה

•מתכנן: בשארה פהמי

• חאלד עאזם

12 מס' דף

____________________________________________________________________________________________________________________________

סדר יום לישיבת מליאת הועדה המקומית מספר: 202303 בתאריך: 20/03/23

גרסה IB XPA 1.8 - קומפלוט בע"מ

חלקי

חלקות

2

עיקרי התכנית

ג. מטרות התוכנית

הסדרת החזקה על הקרקע וחלוקה חדשה בהסכמת הבעלים.

ד. עיקרי הוראות התוכנית :

1) חלוקה חדשה ללא הסכמת הבעלים

2) שינוי בקווי בניה

3) שינוי בהוראות בדבר בינוי

מיקום התכנית:

התכנית המוצעת ע"ג תכנית מפורטת מאושרת במ/טר/3005

מצב מאושר

מצב מוצע :

13 מס' דף

____________________________________________________________________________________________________________________________

סדר יום לישיבת מליאת הועדה המקומית מספר: 202303 בתאריך: 20/03/23

גרסה IB XPA 1.8 - קומפלוט בע"מ

1. ניתוח כמותי לייעודי קרקע במצב מאושר– מצב מוצע

סוג נתון

כמותי ערך מצב

מאושר* מצב מוצע* הפרש בין

מאושר-מוצע הערות מחלקת התכנון

מבנים ומוסדות

ציבור לחינוך מ"ר 1735.58 1686.82 48.76 הפרש לא קטן

מגורים ב' מ"ר 2800.37 2849.08 48.71 הפרש לא קטן

2. ניתוח כמותי לייעודי קרקע של מצב מוצע בתכנית והיקפי בניה

א. תיאור כמותי ( ייעודי קרקע ) של המוצע בתכנית:

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים בייעוד היקפי בניה מצטברים

מ"ר

מ"ר %

מבנים ומוסדות ציבור

לחינוך

1686.82 37.19

מגורים ב 2849.08 62.81

סה"כ 4535.9 100

ב. ניתוח כמותי ( אחוזי בנייה ) בין מצב מאושר – מצב מוצע :

יעוד קרקע מאושר ע"פ

תוכנית מאושרת

מס' במ/טר/3005

מוצע ע"פ התוכנית

הערות לגבי השינוי המוצע

אחוזי בניה עיקריים 30% לכל קומה

מותר 3 קומות

90% עבור כל מגרש

(30% לכל ק מותר 3 ק

-

אחוזי בניה לשירות 5% משטח המגרש 5% משטח המגרש

אחוזי בניה כוללים

95% 95%

מס' קומות

3 3

גובה מבנה 12 12

תכסית קרקע 35% 35%

הערות לגבי עריכת התכנית

לתכנית צורף : מצב מוצע + מצב מאושר+ תקנון+

התאמת התכנית לתכניות מתאר ומפורטות:

טר/3005 סוג יחס הואשינוי

14 מס' דף

____________________________________________________________________________________________________________________________

סדר יום לישיבת מליאת הועדה המקומית מספר: 202303 בתאריך: 20/03/23

גרסה IB XPA 1.8 - קומפלוט בע"מ

הליך קידום התכנית והשתלשלות העניינים :

1. הוחלט בישיבת ועדה מקומית 202205 ) : שנערכה ב27/07/22

להפקדת התוכנית בתנאים.

2. לאחר קיום תנאי ההחלטה הונפק פרסום לפי סעיף 89. לחוק ונמסר ליוזם ביום 1/11/22

3. הודעה על הפקדת התוכנית פורסמה בעיתונים ביום 18/11/22

4. הודעה על הפקדת התוכנית פורסמה ברשומות ביום 13/11/22 בילקוט הפרסומים מס 10897

עמוד 858 .

5. התוכנית נשלחה לבדיקת השר לפי סעיף 109 לחוק , והיא נקבעהכאינה טעונה אישורו .

בכפוף לתיקונים שצוינו בגוף המכתב

6. נשלחו הודעות לבעלי העניין בקרקע לפי תקניה 10.(א

7. הודעהעל הפקדת התוכנית נתלתה בגבולות המגרש , בלוח המודעות של הועדה ולוח

המודעות של המועצה . צורפו תמונות .

8. לאחר תום תקופת ההפקדה נרשם שלא נתקבלו התנגדויות

לאור כל האמור :

ממליצים לאשר את התכנית למתן תוקף בעדר התנגדויות ובכפוף לתיקונים טכניים של מחלקת התכנון ושל

לשכת התכנון המחוזית.