פרוטוקול ועדות ערר מס' 11/18+7/18+39/17+30/17 - אלי א עבוד בע"מ, אלי א עבוד וליד סייד בע"מ, אנו משרדי עכו בע"מ

בפני הועדה לעררי ארנונהערר 30/17, 7/18,39/17, 11/18

שבעיר עכו

בפני ועדת הערר

עו״ד ראמי חזאן- יו״ר הועדה

מר יהודה עייאש - חבר הועדה

מר יהודה אזולאי - חבר הוועדה

בעניין שבין:1. אלי א. עבוד בעיים ח.פ. 511382855

2. אלי א. עבוד וליד סייד בעיים ח.פ. 511962755

3. אנומשרדי עכו בע״מ

כולם ע״יב״כ עו״ד אלי עבוד ואח׳

נגד

מנהל הארנונה בעיריית עכו

ע״י ב״כ עו״ד דביר ליבוביץואח׳

העוררות 1-3

המשיב

החלטה

רקעגללי:

1. לפנינו מספר עררים, אשר הוגשו על ידי שלוש עוררות שונות. מאחר ומדובר בנכסים הממוקמים כולם

באותו המתחם (להלן: "המתחם") ועולות בהם אותן הטענות, כמו גם קיומה של זהות חלקית בין בעלי

המניות בשלושת העוררות, לבקשת הצדדים ובהסכמתם הורנו בהחלטתנו מיום 13.8.18 על איחוד הדיון

ומתן הכרעה משותפת בעררים, הכל בהתאם לסמכותנולפי תקנה 19 לתקנות הרשויות המקומיות (ערר

על ארנונה קביעת כללית) (סדרי דין בפני וועדת הערר), התשל״ז -1977 (להלן: "התקנות").

2. העוררות 1-2 מחזיקות בנכסים אשר סומנו בספרי המשיב כנכסים מס׳ 18005112129, 18005112132,

18005112232 (להלן : ״הנכסים״ / " נכס 129 ״/ " נכס 132״ / ״נכס 232״ - בהתאמה). הנכסים ממוקמים

כולם בבניין ברחוב בן עמי 65 בעיר עכו, המורכב מקומת קרקע שבה עסקים שונים, קומה עליונה שבה

עסקים ומשרדים, מתחת לקומת הקרקע ישנה קומהתת קרקעית שבה חניות (להלן: "קומת החניה התת

קרקעית״) ומעל הקומה העליונה ישנו בנייןמגורים (להלן: "הבניין").

3. העוררות 1-2 הגישו השגות על אופן חיובן בטענות שונות, ההשגות נדחו ובגינן הוגשו הערריםשבכותרת.

4. במהלך שמיעת העררים ביקש המשיב לבצעמדידות נוספות של הנכסים. לצורך כך, ניתנו על ידנו מספר

אורכות במסגרתן נועדו בניהם הצדדים. במסגרת שינה זוהמשיב כמה פעמים את נתוניהמדידה לעמדתו

וכן הוציא חיוב לעוררת מס׳ 3, בעקבותיו הוגשו עררים גם על ידי העוררת 3. בסופו של דבר ולאחר כמה

הודעות מטעם המשיב, בהן הודיע על שינוי נתוני המדידה של הנכסים כמה פעמים, הודיע המשיב את

נתוני המדידה הסופיים לעמדתו לגבי שלושת הנכסים ושלושת העוררות, שהנם כדלקמן:

1

• העוררת מס׳ 1 חברת אלי עבוד חויבה בגין נכס 132, המשמש כמשרד עורכי דיו, בשטח של

241.18 מ״ר הכולל את שטח המשרד, 43.15 מ״ר חלק יחסי בשטחים משותפי ושטח של

51 מ״ר הנמצא בקומת החניה התת קרקעית והמשמש לאחסון קלסרים של המשרד (להלן:

"שטח האחסון").

• מס׳ העוררת 2 חברת אלי עבודוליד חויבה סיד, בגין נכס 129 המשמש כמשרדרואה חשבוו.

בשטח של 146.30 מ״ר הכולל חלק יחסי בשטח משותף בשטח של 26.18 מ״ר

• העוררת מס׳ 3 חברת א.נ.ו, שהנהחברה העוסקת בהשכרת מקומותחניה בקומתהחניה תת

קרקעית שבבניין, חויבה בגין נכס 232 בשטחשל 262.27 מ״ר הכולל 150.28 מ״ר חלק יחסי

בגין שטחים משותפים, כאשר יתרת השטח הנה מקומות חניה שהעוררת 3 מחזיקה בהם,

חלק מושכרים וחלקם ריקים.

5. לאחר דיון מקדמי ולאחר מספר אורכות בהן כאמור נועדו הצדדי והוגשו נתוני מדידה מתוקנים מצד

המשיב כאמור, הצדדים הגישו ראיותיהם. לאחר מכן הגישו הצדדי סיכומיהם. תשומת הלב כבר כעת

לכך, שמטעםהעוררים הוגשותצהירים של רו״ח ווליד סייד ושל עו״ד אלי עבוד - בעל המניות של העוררת

מס׳ 1 ושהנו גם מייצגן של העוררות בערר זה.

6. עיון בתצהיריוסיכומיהעוררת מעלות כי בפיה טענות מספר כנגד חיובה:

האחת. טענה לחיוב רטרואקטיבי כלפי העוררת 3 - אשר חויבה במהלך שמיעת הערר, בשנת 2018

ובתחולה גם לשנת המס 2017 וכן טענה לביצוע מדידה שאינה על בסיס מדידת מודד מוסמך,

השניה. לפיהאין לחייב את שטחי החניה התת קרקעית בסיווג "עסקים" אלא בסיווג "קרקע לחניה"

שבס׳ 4 ה או לפי סיווג״חניון״ שבס׳ 5(10) לצו המסיםלעירית עכו (להלן: "צוהמסים").

השלישית. לפיהאין לחייב את שטח האחסון בסיווג "עסקים" אלא בסיווג"מחסן" שבצו המסים,

הרביעית, לפיהאין לחייב אתהעוררות בגין החלק היחסי בשטח המשותף, שכן שטח זה כולל שטחי

מעבר ותמרון בקומת החניה התת קרקעית, שעושים בו שימוש כל דיירי בניין המגורים, לגישה

למעלית, גנרטור, ממ״ד, מקלט, חדר משאבות, תשתיות ביוב וניקוז וכיו״ב.

7. ואלו המשיב,בראש ובראשונה בסיכומיו מתנגד לטענות שעלו לעמדתו בהרחבת חזית מצד העוררות וטוען

שיש לדחותן. המשיב אינו מציין מהך הטענות שלעמדתו הנן בהרחבת חזית, אלא רק טוען בכלליות

שהעוררות הפכו אתההליך ל״הליךמתגלגל", עת העלו"כל הזמן" טענות חדשות.

לגופו של עניין דוחה המשיב את טענות העוררים וטוען כי כל החיובי בוצעו בהתאם לשימוש שנעשה

בפועל בנכסים ובהתאם להוראותצו המסים.

2

דייו

8. כאמור בערר זה עולות מספר מחלוקות להכרעה. נדון בכל אחת מהן בנפרד.

א.דייו בטענת הרחבת חזית:

9. כאמור לעיל, המשיב מעלה בסיכומיו טענה מקדמית בדבר "הרחבת חזית", במסגרתה טוען שהעוררות

העלו "הרבה טענות" חדשותבמהלך שמיעתהעררים. המשיב אינו מציין לאיזה טענות בדיוק הוא מתכוון

ומעלה טענה זובכלליות ורק בשל כך דינה להידחות.

10. אך לא רק בשל כך. המשיב כאמור טוען, כי העוררות ההליך את הפכו בפני וועדת הערר ל״הליך מתגלגל".

מוטב שטענה זו לא היתה נטענת. כבר בדיון המקדמי והראשון שהתקיים בעררים הערנו למשיב על כך

שלא הציג נתונים ברורים ומלאים לגבי אופן חישובהשטח בו חויבו העוררות 2־1. בכלל זה לא ניתן היה

להבין כיצד חושב החלק היחסי בשטחהמשותף בו חויבו העוררות.בעקבות זאת,כמו גםהעוררות הודעת

כי העוררת 3 מחזיקה גם היא בחלק מקומת החניה התת קרקעית, ביקש המשיב לבצעמדידות נוספות.

אפשרנו למשיב לעשות כן,אך גם לאחר המדידה החדשה שמסר, המשיך וביצע מדידות נוספות ושינה את

נתוני המדידה פעם אחר פעם, בדיוקבאותו אופן "מתגלגל" שהוא מציין ביחס לעוררות.

11. אנוסבורים, כי במצב בו תוך כדי שמיעת העררים משנה המשיב את החיוב ומוסר הודעות משתנות לגבי

אופן החיוב, אין זה המקרה המתאים להעלאת טענה בדבר הרחבת חזית. מובן מאליו, כי כאשר לא

עומדים בפניהן מלוא נתוני חיובן, העוררות אינןבשלות לגיבוש מלוא טענותיהם ויותר ממוצדק לאפשר

להם להעלות את כל טענות באופן סופי לאחר קבלת נתוני החיוב הסופיים.

12. תקנה 17 לתקנות מורה כדלקמן:

#בשמיעת הערר לא תיזקקהועדה לכל נימוק שלא יצויין בכתבהערר או בתשובה- אלא אם היא

משוכנעת שהנימוק נשמט שלא באשמת בעל הדיו המבקש להיעזר בו-או ש שמיעת הנימוק דרושה

למעו הצדק# (ההדגשה הוספה).

13. בשים לב לנסיבות המתוארות לעיל, אנו סבוריםכי זהו מקרה מובהק הנופל לגדר החריגיםלהרחבת חזית

שבתקנה 17- הן מדובר בנימוק שנשמטשלא באשמת בעל הדין(שכן לא היו בידיונתוני החיוב המלאים

בעת הגשת העררים) והן משום שבנסיבות אלה בהן השתנו נתוני המדידה כמה פעמים תוך כדי ההליך -

הרי שלמען הסרת כל ספק, שמיעתהנימוקים דרושה למען הצדק.

14. על כן, טענת הרחבת החזית של המשיב נדחית, הן משום שהועלתהבכלליות ומבלישהוברר לאיזה טענות

היא מתייחסת והן מהטעמים שפורטו לעיל.

ב. דמן בטענתחייב רטרואקטיבי וסבירות התעריפים שבצו המסים:

15. העוררת 3 מעלה טענה בדבר חיוב רטרואקטיבי, לגבי חיוב שבוצע בשנת 2018, בתחולה לגבי שנת 2017

וכןמעלה טענה לגבי סבירות תעריפי החיוב לגבי שטח חניה שאינוקרקע. המשיב מתנגד לטענות מןהטעם

שהן אינן מצויה בסמכות וועדת הערר.

16. כבר בפתח הדברים נציין, כי וועדה זו אכן סבורה כי טענות אלה אינן מצויות בסמכותה וכידוע, טענות

בדבר סמכות ניתן להעלות בכלשלב וגם ביזמת המוטב ולא ביזמת הצדדים (נא ראו למשל פסה״ד בע״א

1049/94 דור אנרגיה (1988) בע״מ נ׳ חמדן, פ״ד נ(5) 820.)

3

17. נפנה בהקשר זה לסי 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל״ו - 1976

(להלן: ״חוק הערר״), המגדיר את סמכויות מנהלהארנונה (וכפועל יוצא -שלועדה זו), קובע כדלקמן:

#*א( מי שחויב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג

עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלת(

*2(הנכס שבשלו נדרש התשלום אינומצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלום/

*3(נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס- גדלו או השימוש בו/

*4( הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 2 ו - :37 לפקודת העיריות/

•ב( אין באמור בחוק זח כדי להסמיך את מנהלהארנונה או את ועדת הערר לדון או להחליט בטענה

שמעשה המועצה של הרשות המקומית בהטלת הארנונה או בקביעת סכומיה חיה נגוע באי חוקיות שלא

כאמור בפסקאות*2(עד *4(של סעיף קטן *א(#/

18. עינינו הרואות, כי סוגיית חיוברטרואקטיבי וטענת סבירות, שהנן טענות משפטיות במהותן, אינן כלולה

ברשימההסגורה שבס׳ 3 לחוקהערר, הכולל נושאיםשהנם עובדתיים - מקצועיים במהותם.

19. לגבי טענת הסבירות - נא ראו לעניין זה עמדתה העקבית והברורה של הפסיקה, אשר קבעה כי טענות

חוסר סבירות צו המסים אינם בסמכות מנהל הארנונה וועדת הערר, ראו למשלהאמור בעע״מ 5640/04

מקורות חברת מים בע״מ נ׳ מועצה אזורית לכיש ואח׳ (פורסם באתר נבו) וכן בבר״ם 4991/04 מנהלת

הארנונה בעיריתחיפה נ׳ שילוח חברה לביטוח בע״מ (פורסם בנבו) -שםנפסק כי:

#המחוקק קבע את סמכויותיה של ועדת הערר- ואין חן כוללות - חוששני - את הסמכות לדון בטענות

כגוןסבירותהתעריף*. (ראו פסק דינו של כב׳ השי רובינשטיין, עמי 7 לפסה"ד פיסקה שניה).

20. ולגבי חיוב רטרואקטיבי ־ בהלכה הפסוקה קיימות הלכותסותרות בשאלה האם וועדת הערר מוסמכת

לדון בטענה זו ובבתי המשפט המחוזיים קיימת פסיקה סותרת, ובכלל זה פסקי דין מחוזיים סותרים

הקובעים שוועדת הערר אינה מוסמכת לדון בטענת חיוב רטרואקטיבי (ראו למשל ע״ש 988/00 מנהלת

הארנונה המרכז לתשלומים עירוניים נ׳ מובילי תענ״ן בע״מ (פורסם בנבו) והשוו למשל לחברת חלקה

109 בגוש 7107 בע׳׳מ נ׳ עירית תל אביב יפו (פורסם בנבו). הנושא טרם הוכרע בבימה״ש העליון.

21. ואולם נכון להלכה הקיימת היום, גם במסגרת "הגישה המרחיבה" הקוראת להרחבת סמכויות וועדת

הערר (ראו למשל ברע״א 2425/99 עיריית רעננה ואח׳ נ׳ י.ח. יזום והשקעות בע״מ, פ״ד נד(4) 481,) נקבע

כי וועדת הערר תהיה מוסמכת לדון בסוגיית הרטרואקטיביות במקרים בהם היא "שאלה נלווית" אשר

כרוכה ומעורבת עם שאלות עובדתיות המצויות בסמכותה של וועדת הערר (ראו למשל עע״מ 10826/03

מנהל הארנונה בעירית עכו נ׳ קלאב מרקט רשתות שיווק בע״מ (פורסם בנבו), עת״מ 1284/03( חיפה

מקורותחברת המים בע״מ נ׳ מנהל הארנונה במועצהאזורית נשר (פורסם בנבו).

22. ואלו במקרה שלפנינו, אין הסוגיה הרטרואקטיבית מהווה "סוגיה נלווית לטענות המצויות בסמכות

וועדת הערר" כלל ואינה ועיקר "כרוכה ומעורבת" בבירורעובדתי.

23. על כן ומאחר ואין הלכה הקובעת באופן חד משמעי שלוועדה זו סמכות לדון בטענת חיוב רטרואקטיבי,

אנו סבורים כי במצב זה איננו מוסמכים לדוןבטענה ועל כן גם היאנדחית עלהסף היעדר מחמת סמכות

ומבלי להידרש לגוף הטענה.

ג. דיון בטענה כמד אופו חישובחשטחיס וטענת שטח משותף עס הדייריס:

4

24. כאמור העוררות מעלות טענה כללית, לפיה אין לקבל את אופן חישוב השטחים בהם חויבו הנכסים, משום

שהם לא נמדדו על ידי מודד מוסמך. כן טוענות העוררות כי הדיירים עושים שימוש בחלק מהשטח

המשותף בו חויבו, לצורכי הגעה וגישה לאלמנטים שונים בקומה התת קרקעית.

25. לגבי טענת השטחים - טוענת העוררת בסיכומיה, כי מאחר והמדידות מטעם המשיב הוגשו על ידי נציגת

חברת המדידות אופק, הגב׳ אורית דדי, אשר אישרה בחקירתה הנגדית כי אינה מודדת (להלן: "הגב׳

דדי"), הרי שהשומות חסרות בסיס ויש לקבלןתוך קבלת העררים על הסף. מנגד טוען המשיב, כי משלא

הוצג כל תשריט מדידה של הנכסים ערוך כדין מטעם העוררות, לא הורס הנטל המונח על שכמן לסתור

את שומת המשיב. המשיב מפנה לכך שהעוררים בראיותיהם הגישו תשריט לא ערוך כדין ובכלל זה אינו

כולל פירוט שטחים, בנוסף לכך לא הביאו לעדות את עורך התצהיר והתשריט גס לא הוגש באמצעות של

עורכו. כן מפנה המשיב לכך שלאורךכל ההליך לא חלקו העוררים על תוצאות המדידות ואףהסכימו להן.

26. כבר בתחילת הדברים נאמר, כי מקובלת עלינו עמדתהמשיב בנושא זה. חשובלהדגיש, כי על פיהחקיקה

וההלכה הפסוקה, כיוזם ההליך -נטל ההוכחה מוטל על שכמו של העוררות. ראשית נפנה בהקשר זה

להוראתס׳ 318 לפקודת העיריות [ חדש -לפיה יהוו פנקסי המשיבה ראיה לכאורה לאמיתות תכנם

-כדלקמן:

#פנקסים הנחזים ככוללים ארנונה שנקבעה או שומה שנעשתה לפי הפקודה יתקבלו-בלי כל ראיה -

כראייה לכאורה על קביעת הארנונה או על עשיית השומה ועל תקפן#/

עוד נזכיר את "חזקת תקינות המנהל" לפיה •המעשה נהנה המנהלי #מחזקת כשרות# ולפיה כל פעולה

מנהלית מוחזקת ככזו שנעשתה על פי הדין והמבקש לסתור זאת- עליו הנטל להוכיח״ (השוו - עת״מ

318/04 שאול עטיה ואח׳ נ׳ עירית באר שבע -פורסם בנבו).

ראו לעניין זה אף פסק דינו של כבי השי בייןבע״ש 230/00 שירותי בריאות כללית נ׳ וועדת ערר ארנונה

שבי ציון (פורסם בנבו), שם נקבע כי נטלההוכחה לטענות שהעלה העורר בפני וועדת הערר מוטל על שכמו

וזאת מכח חזקת תקינות המנהל העומדת לטובת מנהל הארנונה.

ועוד נפנה בהקשר זה לפסיקת בתי המשפט -לפיה על הנישום המבקש לתקוף את חיובו במס מוטלנטל

ההוכחה לשכנע כי חויב שלא כדין - וראו לעניין זה למשל רע״א 1436/90 גיורא ארד נ׳ מנהל מע״מ

(פורסם באתר נבו).

27. למרות האמור, בשום שלב לא הגישו העוררות תצהיר ערוך כדין והכוללפירוט של שטחים, מטעמן. כל

שהוגש הנו תשריט כללי ולא ברור וללא פרטי מדידות, התשריט הוגש באמצעות של בעלי המניות

בעוררות, ולא באמצעותעורכו, גם לא התייצב לדיון ההוכחות עורכו שלהתשריט, כך שלא ניתנה למשיב

אפשרות לחקור אותו. לעומת זאת, המשיב אמנם לא הגיש תשריט ערוך עלידי מודד מוסמך, אך הוא

הוגש על ידי מי שהכינה את המדידה ותוך מתן האפשרות לחקור אותה. למרות שהגב׳ דדי התייצבה

לעדות, בחר ב״כ העוררות שלא לחקור אותה כלל אודות אופן עריכת התשריט וביצוע החישובים, אלא

רק בנוגע לכך שאינה מודדת מוסמכת.

28. זאת ועוד, נא ראו בחקירתו הנגדית של המצהיר מטעם העוררות (שהנו גם בא כוחן) עו״ד אלי עבוד, שם

בתחילת עמי 2 מעיד עו״ד עבוד, במענה לשאלה למה לא הוגשה מדידה מוסמכת ולמה אין פירוט של

השטחים, על כך משיב כי מדידות המשיב מקובלות על העוררות וכי הפער היחידי הוא עובי הקירות

שאותם לא מדד המודד מטעמם (טענה שעלתה בתצהיראך נזנחה בסיכומים).כלומר, עו״ד עבודמאשר,

כי פרט לנושא עובי הסירות (שנזנח בסיכומים), איו מחלוקת לגבי שטחי מדידות המשיב:

#עו#ד זכריה; מתוכן תשובתך אני מבינה שאין מדידת מוסמכת/

5

עו#ד עבוד; אני יסביר- המודד שלי חישב לפי קנה מידה- המדידות יצאו ז חות למדידות העירית מלבד

הפער שלה .61 מ*ר שהם עובי הקירות* (ההדגשה הוספה).

29. משכך לא ברור מהי בדיוק הטרוניה כנגד היות מדידות המשיב שלא על ידי מודד מוסמך. באם בשורה

התחתונה העוררות אינן חולקות על תוצאות המדידות, מהי הרלבנטיות של טענה זוז

30 . על כן, מסיבה זו וכן בצירוף העובדה שהעוררות לא הרימו את הנטל המונח על שכמן ולא סתרו את מדידת

המשיב, דין הטענה לגבי השטחים להידחות.

31. כך גם לגבי הטענה בדבר היות השטחים המשותפים מצויים גם בשימוש של דיירי בניין המגורים שמעל

הקומה העליונה. העוררות מעלות טענה, לפיה קיים שימוש נרחב של דיירי המגורים בשטח שהועמס

כשטח משותף, בכלל זה לצורך נגישות למעלית, לגנרטור, לממ״ד, למקלט, לחדר משאבות, לתשתיות ביוב

וניקוז וכיו״ב.

32. גם טענה זו נדחית בהיעדר הוכחה והרמת הנטל מצד העוררות. העוררות טוענות לקיומם של כל גורמים

אלה בשטח החיוב וקיומו של מעבר ושימוש של דיירי הבניין אליהם, אך אין לכך זכר בראיות שהגישו

העוררות, פרט לעצם ציון הדברים בתצהיר. אפילו בתשריט שהגישו הן העוררות והן המשיב, לא ניתן

לראות את אותו חדר משאבות, תשתיות ביוב וניקוז, גנרטור ועוד. כל שנצפה הנו מקלט שלא חויב ומעלית

ומדרגות, המופיעים בתשריטים.

33. משכך אנו יוצאים מנקודת הנחה שלא הוכח שפרט למעבר למקלט ולמעלית ומדרגות, קיים שימוש

כלשהוא של דיירי הבניין.

34. מהחקירה הנגדית של עו״ד עבוד המצהיר מטעם העוררות, עולה ברורות כי קיים שימוש נרחב של

העוררות בשטח המשותף בו חויבו, אם לצורך הגעה מהמשרדים שמעל קומת החניה התת קרקעית אל

החניות שבה ואם לצורך לקוחותיה של העוררת 3 ששוכרים חניות וצריכים להגיע אליהן (עמי 2-3

לחקירתו נא ראו גם אישורו שחניות אלה הן חניות המהוות חלק מעסק ומשרתות למטרה עסקית.

העוררות אמנם טוענות שמחצית מהחניות המושכרות מושכרות לדיירים בבניין, אך לא רק שהדבר לא

הוכח, אלא שגם אם הדבר נכון, גם אם מדובר בדיירים בבניין, עדיין מדובר בשימוש במסגרת הפעילות

העסקית של העוררת 3. המפעילה עסק להשכרת חניות והעובדה שחלק מהלקוחות הם דיירים, אינה

משנה את העובדה שזהו שימוש עסקי שלהם כלקוחות העוררת ולא שימוש למגורים.

35. מכאן שהוכח שלכל הפחות חלק הארי של השימוש בשטחים המשותפים בגינם חויבו העוררות, נעשה על

ידי העוררות ולא על ידי דיירי הבניין. גם אם קיים שימוש לצורך הגעה למקלט בשעת חירום או מעבר של

דייר כזה או אחר לצורך הגעה למעלית, המדובר בשימוש זניח בלבד אשר אינו מציב את הדיירים

כמחזיקים בשטח זה במשותף ביחד עם העוררות ועדיין העוררות הנן בעלת היקה העיקרית לשטח זה

(השוו ע״א 9368/96 מליסרון בע״מ נ׳ עיריית קריית־ביאליק, פ״ד נה (1,) 156- בדבר היות בעל הזיקה

הקרובה לשטח המשותף המחזיק שאותו יש לחייב בגינו, והשוו ע״ש 3098/97 אלקט שטרן, אשר, רום

עורכי דין נ׳ מנהל הארנונה בתל אביב יפו, בעניין עמ״נ 196/05 אפריקה ישראל נ׳ מנהל הארנונה

של עיריית תל אביב (פסק דין מיום 6/7/2006,) עת״מ 183-08 חניון צמרת חולון ע״י אורי לבון נ׳

שפר שושנה, מנהלת הארנונה בעיריית חולון [ דין מיום 12/12/2010] - בכל פסקי דין אלה נקבע, כי

גם לצורך קביעה מיהו ה״מחזיק" בשטח המשותף, יש לבחון מיהו בעל הזיקה הקרובה והאם קיימת

6

"זיקה לשטחי המעבר והתמרון. כאשר קיים שימוש זניח שאינו מביא את המשתמש בגדר "בעל זיקה

קרובה", הוא לא ייחשב כ״מחזיק"בשטחי המעברים.

36. משלא הוכחה זיקה קרובה של הדייריםלשטחי המעברים אלא רק שימוש זניח, אין בסיסלחיובם בחלק

יחסי בשטח המשותף ו/או לשינוי סיווג השטח המשותף למגורים. על כן הטענה נדחית.

ד, דמו בסוגיית סיווג החניות:

37. במסגרת טענה זו טוענות העוררות, כי שגה המשיב עת חייב את הנכסים בסיווג "עסקים" וכי יש לסווג

את השטח המשמש לחניה בסיווג "קרקע לחניה" שבצו המסים. כפי העולה מטיעוני העוררות עצמם, הן

מודעות לקושי בטענה לסיווג קומת מרתף של בניין כ״קרקע", אלא שהן טוענות, שיש לראות בקומת

החניההתת קרקעית "קרקע מקורה" ומפנה לכךשאין בצו המסים הגדרה ל"קרקע". העוררות גס מפנות

להגדרת ״חניון״ בתקנות ההסדרים שהנה ״חניון - בין מקורה ובין שאינו מקורה,החניה בו נעשית תמורת

תשלום". העוררות טוענות, כי לאור הגדרה זו, יש לפרש "קרקע לחניה" או "חניון" שבצו המסים ככאלה

הכוללים גם חניה במבנה, אחרת נוצרת סתירה מול תקנות ההסדרים. כן מפנות העוררות להגדרת "חניון"

בתקנות התכנון והבניה.

38. בנוסף לעמדתן של העוררות יש לפעול בהתאם לתכלית צו המסים, שהנה לעמדתן, להקל בחיוב של

חניונים באופן כללי. את תכלית זו הן מסיקותמהצעה שעלתה לתיקון צו המסיםלשנת 2016, במסגרתה

הציע המשיב לתקן את פרק המגורים שבצו המסים ולהוסיף לו פריט בשם "חניה מקורה תת קרקעית

בבנייןמגורים", במסגרתו ייקבעתעריף מופחת לשטחי החניה, המעבר בבניין והתמרון למגורים. בדברי

ההסבר להצעה, צוין כי בעת חקיקת צו המסים שהוקפא לפני כ-30 שנה לא חזה צו המסים את

ההתפתחות שחלה בבתי המגורים, שכיום נבנים באופן הכולל שטחי חניה תת קרקעיים נרחבים. הדבר

מוביל להגדלת חיובי הארנונה של הדיירים, כך שהם מחויבים גם בגין שטח זה בתעריף מגורים, בנוסף

לדירותיהם. לכן הוצע לקבוע תעריף מופחת על מנת להקל על דיירי בניין המגורים. על בסיס הצעה זו

טוענות העוררות כי יש לפרש את צו המסים כךשגם מבחינת התכלית, "חניון"כולל גם חניון מקורה, גם

אם הדבר לא נאמר במפורש וגם אס במפורש נאמר "קרקע לחניה".

39. אין בידינו לקבל את טענות יצירתיות אלה של העוררות.לבנו עם העוררות על תעריף החיוב הגבוה שהושת

עליהן במסגרת החלק היחסי בשטח המשותף, המביא לתוספת משמעותית לחיובן, אלא שוועדה זו אינה

מוסמכת לעסוק בנושא סבירות צו המסים או חוקיותו. וועדה זו כפופה לסיווגים הקיימים בצו המסים

ואינה יכולה להעניק סיווגים שאינם כלולים בו.

40. במקרה זה לשונו של צו המסים הנה בהירה ונהירה. בצו המסים, בפרק המתייחס לנכסים שאינם מגורים,

ישנם שני פריטים שעוסקים בחיוב חניה:

ס׳ 4 ה לצו המסים כותרתו "קרקע לחניה" והוא מתייחס ל״כל שטח קרקע המשמש לחניה והוקצב

ברישיון הבניה...״ - כלומרסעיף זה עוסק בשטחיקרקע המשמשים לחניה.

ואלו ס׳ 5 (10) לצוהמסים, המצוי גםהוא בפרק בניינים שאינם למגורים, כותרתו "חניון" והואמתייחס

ל״שטח קרקע המוחזק כעסקחניה למטרות ."

7

עינינו הרואות שבצו המסים, בפרס הנוגע לנכסים שאינם למגורים. ישנם שני פריטים המתייחסים לחניה:

חניה שאינה במסגרת עסק של חניה אלא המשמשת בפועל לחניה וחניה שהנה במסגרת של עסק למטרות

חניה. שני פריטים אלה קובעים כמפורש שהם מתייחסים לקרקע המשמשת לחניה.

41. העוררות מנסות להיבנות מתכלית הצו. הלכה פסוקה היא, כי הכלל הבסיסי בפרשנות, הנו כי טרם ביצוע

פרשנות תכליתית -יש לבצע בחינת התקיימותו של הכלל הלשוני והאם כלל קיימת אחיזה לשונית בלשון

הטקסט אשר יכולה לשאת את הפרשנות התכליתית הנטענת - נפנה בהקשר זה למשל לפסיקתו של כבי השי

ברק (כתוארו אז) בע׳יא 3622/96 א׳ חכם ואח׳ נ, קופת חולים מכבי, פ״ד נ״ב (2) 638 -שם קבע כי:

#שליפת המשמעות המשפטית של הטקסט נעשית על פי אמת המידה של התכלית המונחת ביסוד

הטקסט/ איו הוא רשאי ליתו לטקסט משמעות שהוא אינו יכול לשאת בלשון שבח הוא מבוטא/לכל מובך

משפטי ערק שיהיה עיגון לשוני///אמת- המרכיב הלשוני אינו תנאי מספיק לפרשנות- אד הוא תנאי

הכרחי <077(/ההדגשות שלנו).

42. מאחר ולשון צו המסים הנה ברורה והיא נוקטת במפורש בלשון ״שטח קרקעי׳ / "קרקע לחניה", אין

הטקסט יכול לשאת את הפרשנות התכליתית אליה חותרות העוררות, גם אכן זו היתה תכליתה.

43. למעלה מן הצורך, דווקא בניסיון המשיב לתקן את צו המסים של שנת 2016, יש רק לחזק את עמדת

המשיב. ראשית, נוסחו של צו המסים לא שונה בסופו של דבר ומכאן אנו למדים, שניסיון זה של המשיב

לא צלח. איננו יודעים מדוע לא אושר התיקון, אך השורה התחתונה הנה שהוא לא אושר ונוסח צו המסים

נשאר כמות שהוא. ואנו כמובן כפופים רק לסיווגים הקיימים בצו המסים.

44. אך שנית, דווקא מניסיונו של המשיב לתקן את פרק המגורים שבצו המסים על ידי הוספת פריט חיוב

ספציפי לשטחי חניה אנו למדים, כי גם המשיב מפרש את צו המסים כך, שללא פריט מיוחד וספציפי

לחניה, יחויב שטח החניה לפי השימוש העיקרי שאותו משרתת החניה. אחרת לא היה צורך בתיקון.

המשיב ניסה לסייע לתושבים בתיקון אשר יאפשר חיוב מופחת, אך הניסיון לא צלח.

45. פרשנותו זו של המשיב אכן עולה בקנה אחד עם הפסיקה הברורה של בית המשפט העליון, במסגרתה

נקבע, כי שטחי חניה יסווגו לפי השטח העיקרי שאותו הו משרתות. נא ראו לעניין זה פסק הדין בע״א

8838/02 אבי גולדהמר ושות׳ נ׳ עירית חיפה (פורסם באתר נבו). בפסק דין זה גם, כי השטחים המשותפים

יסווגו באותו הסיווג בו מסווג השטח העיקרי. נא ראו גם פסיקה ספציפית של ביהמ״ש העליון, לגבי שטחי

מעבר ותמרון בחניה, לפיה שטחי המעבר והתמרון מהווים גם הם חלק משטח החניה ולכן יסווגו בסיווג

בו סווג שטח החניה - בבר׳ים 7703/06 מנהל הארנונה בעיריית תל אביב יפו נ׳ אפריקה ישראל להשקעות

בע״מ (פסק דין מיום 16/5/2007.)

46. יוער כי בעקבות פסיקה זו, עיריות שונות ביקשו לתקן את צו המסים על מנת ליצור פריט חיוב ספציפי

לשטחי החניה ובכך לעקוף את הצורך בחיובו של החניות לפי השימוש בשטח העיקרי ובכך להפחית את

החיוב, לעקוף את פסיקת ביהמ״ש העליון ולהקל על הנישומים. גם עירית עכו כאמור ניסתה לעשות זאת

לגבי הצו לשנת 2016, אד מסיבות שאינו ידועות לנו, המהלך לא צלח. היינו ממליצים לעיריה לשוב ולחזור

על ניסיון זה, בדומה לאופן שנעשה בעיריות אחרות. אך כל עוד זהו נוסחו של הצו, ידנו כבולות ועלינו

לנהוג לפי הסיווגים הקיימים בו.

47. העוררות גם מנסות לטעון, שיש לראות בקומת החניה התת קרקעית כ״קרקע מקורה". אין בידינו לקבל

טענה זו. מרגע שמדובר בקומה שהיא חלק מהבניין, לא ניתן להתייחס אליה כ״קרקע". זהו כשל לוגי.

הרי כל חלק תחתון בבניין הוא קרקע שמעליה קירוי. הדבר אינו מוציא אותו מגדר היותו חלק מהבניין.

8

נא ראו לעניין זה גם תשובותיו של המצהיר מר עו״ד אלי עבוד,שאישר בחקירתוהנגדית, בעמי 2, כי קומת

החניה התת קרקעית הנה "חלקממבנה הבניין" וכיהוא נכנס בגדר שטח הבניין בנסח הטאבו.

48. ככלהנוגע לטענות העוררות שפרשנות פריט 5(10) שבצו המסים כחניון שמתייחס רק לחניון שהוא קרקע

סותרת את תקנות ההסדרים - אין בידינו לדון בטענה מסוג זה. כפי שצוין לעיל, וועדה זו מוסמכת לדון

בסיווג נכסים לפי הפריטים הקיימים בצו המסים ואינה מוסמכת לדון בשאלה האם פריטים אלה לא

סבירים או לא חוקיים. נא ראו הוראת ס׳ 3(ב לחוק הערר שצוטטה לעיל, השוללת במפורש ממנהל

הארנונה וועדת הערר את הסמכות לדון בטענת אי חוקיות. כך גם לגבי ההגדרותשבתקנות תכנון והבניה,

המדובר במטריה אחרת ואנו מתבססים על הוראות צו המסים.

49. על כן ולסיכום הדברים, נדחית הטענה בדבר סיווג שטחי החניה, המעבר והתמרון בסיווג "קרקע לחניה"

או "חניון" שבצוהמסים, בהיותם מתייחסים לחניה שהנהשטח קרקע. משאין מחלוקתשהשטח העיקרי

בשלושת הנכסים הוא "עסקים" (שני נכסים שהם משרדים ונכס שהוא עסק שמטרתו השכרת מקומות

חניה), הרי שהנכסים, כולל חלק יחסי בשטח המשותף, סווגו כדין. אין לנו אלא להמליץ למשיב לפעול

בדומהלרשויות אחרות וכפי שניסהבעבר, לקידום פריט סיווג ספציפי לחניה שאינהקרקע, על מנת להקל

על הנישומים בהעמסת חלק יחסיבשטח המשותף.

ח. דיון בסוגיית חיוב בסיווג :מחסו

50. כאמור הצדדים חלוקים לגבי אופן סיווג יחידה המצויה בשטח קומת החניות ואשר אין חולק שהיא

משמשת לאחסון קלסרים ממשרדו של העורר עו״ד עבוד ולמעשה העמידו להכרעתנו שני סיווגים מצו

המסים : "מחסן" (לשיטת העוררת) או "עסקים" (לשיטת המשיב).

מפאת חשיבותם יובאו להלן במלואם נוסחם של שני סיווגים אלה-שהנו זהה בכל צווי הארנונה בשנים

הרלבנטיות לעררים שלפנינו:

#עסקים -פירושם חנויות מכל הסוגים- מסעדות- אולמות לשמחות- קיוסקים- דוכנים אן כל עסק

אחר שלא הוזכרכאן למעט משרדים או מפעלים#/

#מחסו - מבנה המשמש את העסק לאחסוו בלבד ולא נעשית בו כל פעילות מסחרית#/ (ההדגשה שלנו).

למקרא הסיווג״מחסן״ עולה, כי סיווג זה מציב מס׳ תנאים, כדלקמן:

א. כי המדובר במבנה.

ב. המבנה משמש עסק.

ג. השימוש הוא לאחסון בלבד.

ד. לא נעשית בנכסכל פעילותמסחרית.

51. וועדה זו וכן וועדה בהרכב נוסף בראשות עוה״ד אלי סבן, כבר דנה מספר פעמים בטענה מסוג זה והכריעה,

כי סיווג"מחסן" בצו המסים לעירית עכו אינו מכווןלמחסן אשר משמש לאחסוןסחורה הנמכרת באופו

שוטף ויומיומי בעסק העיקרי, אלא לאחסון ארוך טווח. שאינו מהווה חלק בלתי נפרד מהמכירה

המתבצעת בנכס העיקרי אותו הוא משרת. נפנה לעניין זה למשל להחלטה בערר 31/14,28/14 פוקס מזל

בע״מ, יורוטקס טקסטיל בע״מ נ׳ מנהלהארנונה בעירית עכו, בערר 18/14 גולף בע״מ נ׳ מנהל הארנונה

בעירית עכו וכן בעררים 28/12,12/11, 23/08, 15/14 סופר פארם בע״מ נ׳ מנהל הארנונה בעיריתעכו-

באותם מקרים נדחתה טענה לסיווג מחסן, מאחר ונמצא שהשטח במחלוקת שם שימש לאחסון המלאי

הנמכר בחנותבאופן ושימש את הממכרבחנות באופן שוטף.

9

לעומתזאת, נא ראו החלטתנו בערר מאימרקט בע״מ נ׳ מנהלהארנונה בעירית עבו (ערריםלשנים -2006

2014) (להלן: "ערר מאי מרקט")- שם התקבלה הטענה להחלת סיווג מחסן לגבי מחסן שאינו מצוי

בצמידות לסופרמרקט ואשר הוכח כי האחסון בו הנו ארוך טווח ואינו אחסון של מלאי הנמכר באופו

שוטף יום יומי בסופרמרקט הסמוך. כך גם אותו מחסן לא היה ממוקם בצמידות פיזית לסופרמרקט אלא

בסמיכות לו. לעומת זאת, מחסן נוסף שהיה קיים במתחם וכןהיהממוקם בצמידות לסניף הסופרמרקט

ואשרלגביו הוכח כי המלאי המאוחסן בו משמש באופן שוטף ויוםיומי את הסופרמרקט - לגביו נקבע כי

הוא לא יוכר כ״מחסף׳ כמשמעותו בצוהמסים.

52. בהחלטות שניתנו על ידנו וצוינו לעיל, סקרנו בהרחבה את ההלכה הפסוקה שעמדה בבסיסן. בכלל זה

סקרנו את הפסיקה שניתנה באופן כללי לגבי פיצול סיווגנכסים והעמדה לפיה ככלליש להימנע מפיצול

נכסים לנתחים וסיווגם באופן שונה וכן סקרנו את הפסיקה הספציפית לגביסיווג מחסו הצמוד לחנות,

כולל פסיקה שלבית המשפט העליון, לפיה מקום שקיימת זיקה מהותית ביו מקום האחסון לנכס אותו

העיקרית, כאשר מקוםהאחסון משמש את הנכס העיקרי באופו שוטף למילוי המלאי וכאשר #סיומוהוא

הכרחי למימוש תכליתו- זאת הואיל ורוב הסחורה בשטח שבמחלוקת- הנגיש במלואו לעובדי המערערת-

מיועדת לממכר השוטף הנעשה משטח הממכר של הנכס- כךשהשטח שבמחלוסתנחוץ לסיום הפעילות

העסקית השוטפת של חמערערת# (ההדגשות שלנו) (פסיקתו של כבי השי פינקלשטיין בעמ״נ (מרכז)

11־־55879 טופרפארם ישראל בע״מ נ׳ מנהל הארנונה בעירית פתח תקווה (פורסם בנבו) אשר אושררה

ע״י ביהמ׳יש העליון בבר׳ימ 7786/12 סופרפארם ישראל בע״מ נ׳ מנהל הארנונה בעירית פתח תקווה

(פורסם בנבו) - הרי שבמקרים אלה יש לסווג את מקום האחסון באותו הסיווג של העסק אותו הם

משרתים ולא תחת סיווג "מחסן". וגם אםקיים בצו המסים סיווג "מחסן", הרי שהוא אינו מכוון למחסן

מסוג זה. נא ראו הפסיקה הנרחבת שצוטטה בהחלטות אלה, למשלבעררפוקס ויורוטקס טקסטיל - נא

ראו סעיפים 9876 להחלטה זו.

53. וביישום לענייננו - נאמר כבר כעת, כי ביישום המבחנים שצוינו לעיל על נסיבות מקרה זה, ולאחר

שעיינו היטב בטענות הצדדים ובעדויות ששמענו באופן בלתי אמצעי, הגענו למסקנה החד משמעית, כי

נסיבות מקרה זה שונות בתכלית מנסיבות ערר סופרפארם וגולף וכי במקרה הנדון יחידות האחסון אכן

באות בגדר הסיווג מחסן שבצו המסים.

מסקנתנו החד משמעית הנה, כי לא קיימת אותה זיקה הנדרשת בפסיקה בין השטח שבמחלוקת

למשרד עורכי הדין, לא הוכח שהוא תדיר ויומיומיולכל הדעות לאהתרשמנו כי קיימת פעילות מסחרית

המבוצעת בתוך השטח שבמחלוקת.

54. נפנה לעניין זה לחקירתו הנגדית של עו״ד אלי עבוד, ממנה עלה, כי שטחזה משמש בארכיב שבו מאוחסנים

"תיקים סגוריםאו לא פעילים", ישנים". "דברים לא המשיב סתרדברים אלה ולא הציג כל ראיה מטעמו

שיש בה לסתור זאת. עמדה זו גם נתמכתבריחוק הפיזי שביו המשרד ובין שטח האחסון - בעוד המשרד

נמצא בקומת המשרדים למעלה, המחסן נמצא בקומת החניה התת קרקעית. הגיונם של דברים הוא,

שעצם המיקום מצביע על כך שלא מדובר בשימוש שוטף, עד כדי כך שניתן לומר שמתנהלת "פעילות

מסחרית" בתוך המחסן. גם אם ביום הביקורת שציינה ב״כ המשיב במהלך החקירה, נכחו במקום

עובדות, לא הוכח שהןנמצאות שם באופןיומיומי וגם עו״ד עבוד הכחיש זאת. מכל מקום, גם לא הוגשה

לנו ביקורת שכזו שבה נצפו במקוםעובדות.

55. גם אין לטעמנו היגיון באופן בו מפרש המשיב את ההגדרה ויש בה להפוך אותו לאות מתה. אם בנסיבות

כאלו אין המדובר ב״מחסן", אזי מה כן יבוא בגדר מחסן..?

10

לטעמנו הדרישה לפעילות מסחרית בנכס מכוונת למקרים כגון קיומה של קופה רושמת בתוך הנכס,

קבלת קהל לקוחות בתוך הנכס או כלל הפחות כניסה שוטפת ויומיומית לנכס לצורך שימוש בפריטים

המצויים בו -מה שלא מתקיים במקרה זה.

על כן, לטעמנו, בהחלט יש טעם רב בקביעה כי יחידה המצויהבצמידות פיזית ממש לעסק ואשר משרתת

אותו באופן כה שוטף, דינמי ואינטנסיבי עד כדי כך שיש לראות בו חלק בלתי נפרד מפעילות המכירה

בנכס העיקרי אכן -ובכך הוא אינו עומד בתנאי ההגדרה לכך ש״לא נעשית בו כל פעילות מסחרית״ - אן

מכאן ועד קביעה כי כל נכס בו מאוחסנים פריטים השייכים לעסק העיקר? המרחק הוא רב ומדובר

בקביעה גורפת ומרחיקת לכת מדיי אשר אינה מתיישבת עם לשון ההגדרה כלל ועיקר.

פרשנות מעין זו אף אינה מסוג הפרשנות אשר מבוססת על החזקה כי איו מטרת חקיקת המס לפגוע

בקניין הנישום -שהיא הפרשנות הנהוגה כיום בדיני המס (ראו למשל עע״ם 4105/09 עירית חיפה ואח׳

נ׳ עמותת העדה היהודית הספרדית בחיפה ואחי (פורסם בנבו).

56. אשר על כן, לאור כל האמור לעילנדחית טענת המשיב באשר לסיווג שטח האחסון ומתקבל הערר לגבי

נכס זה, אותו יש לסווג בסיווג "מחסן".

סיכוםומסקנות:

57. אשר על כן. לאור כל האמור לעיל, הערר מתקבל בחלקו, כך שמתקבלת הטענה לגבי השטח המשמש

לאחסון ואלויתר טענות העוררותנדחות.

58. בנסיבות העניין לא מצאנו לנכון לעשות צו להוצאות.

59. בהתאם לתקנה 20(ב לתקנות, קיימת זכות ערעור על החלטה זו, לפני בית המשפט לעניינים מנהליים

בחיפה וזאת תוך 45 ימים מיום מסירת ההחלטה.

60 . בהתאם להוראת תקנה 20 (ג לתקנות, החלטה זו על נספחיה תפורסם באתר האינטרנט של עיריית עכו,

וזאת תוך 10 ימים מיום הגעת ההחלטהלצדדים. הצדדיםיוכלו להביע את התנגדותםלפרסום ההחלטה

בתוך 5 ימים מיום קבלתההחלטהותינתן החלטה בהתאם.

חל

עו״ד ראמי חזאן

יו״ר הוועדה

ניתןהיום, ■\ ג 0 כ 1 4 1 .

11