פרוטוקול ועדות ערר מס' 11/18+7/18+39/17+30/17 - אלי א עבוד בע"מ, אלי א עבוד וליד סייד בע"מ, אנו משרדי עכו בע"מ

בפני הועדה לעררי ארנונה ערר 30/17, 39/17, 7/18, 11/18

שבעיר עכו

בפני ועדת הערר

עו'יד ראמי חזאן- *ו''ר הועדה

מר יהודה עייאש - חבר הועדה

מר יהודה אזולאי - חבר הוועדה

בעניין שבין: 1. אלי א. עבוד בע''מ ח.פ. 511382855

ל

2. אלי א. עבוד וליד סיייד בע''מ ח.פ. 511962755

3. אנו משרדי עכו בע''מ

כולם עייי בייכ עוייד אלי עבוד ואח!

העוררות 1-3

נגד

מנהל הארנונה בעיריית עכו

עייי בייכ עוייד דביר ליבוביץ ואחי המשיב

החלטה

רקע בללי:

.1

לפנינו מספר ערריס, אשר הוגשו על ידי שלוש עוררות שונות. מאחר ומדובר בנכסיס הממוקמיס כולס

באותו המתחס (להלן: 'יהמתתם'י) ועולות בהס אותן הטענות, כמו גם קיומה של זהות חלקית בין בעלי

המניות בשלושת העוררות, לבקשת הצדדיס ובהסכמתס הורנו בהחלטתנו מיוס 13.8.18 על איחוד הדיון

ומתן הכרעה משותפת בערריס, הכל בהתאס לסמכותנו לפי תקנה 19 לתקנות הרשויות המקומיות (ערר

על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בפני וועדת הערר), התשלייו -1977 (להלן : 'יהתקנות").

העוררות 1-2 מחזיקות בנכסים אשר סומנו בספרי המשיב כנכסים מס' 18005112129, 18005112132,

02 (להלן: 'ייהנכסים'"י / יינכס 129 / יינכס 132 / יינכס 232''-- בהתאמה). הנכסיס ממוקמים

כולס בבניין ברחוב בן עמי 65 בעיר עכו, המורכב מקומת קרקע שבה עסקים שונים, קומה עליונה שבה

עסקים ומשרדים, מתחת לקומת הקרקע ישנה קומה תת קרקעית שבה חניות (להלן : ייקומת החניה התת

קרקעית'י) ומעל הקומה העליונה ישנו בניין מגורים (להלן : 'יהבנייןיי).

העוררות 1-2 הגישו השגות על אופן חיובן בטענות שונות, ההשגות נדחו ובגינן הוגשו הערריס שבכותרת.

במהלך שמיעת הערריס ביקש המשיב לבצע מדידות נוספות של הנכסים. לצורך כך, ניתנו על ידנו מספר

אורכות במסגרתן נועדו בניהס הצדדיס. במסגרת זו שינה המשיב כמה פעמיס את נתוני המדידה לעמדתו

וכן הוציא חיוב לעוררת מס' 3, בעקבותיו הוגשו עררים גס על ידי העוררת 3. בסופו של דבר ולאחר כמה

הודעות מטעס המשיב, בהן הודיע על שינוי נתוני המדידה של הנכסיס כמה פעמים, הודיע המשיב את

נתוני המדידה הסופייס לעמדתו לגבי שלושת הנכסיס ושלושת העוררות, שהנס כדלקמן:

= העוררת מס' 1 חברת אלי עבוד חויבה בגין נכס 132, המשמש כמשרד עורכי דין, בשטח של

8 מייר, הכולל את שטח המשרד, 43.15 מייר חלק יחסי בשטחיס משותפיס ושטח של

1 מייר הנמצא בקומת החניה התת קרקעית והמשמש לאחסון קלסרים של המשרד (להלן:

'ישטח האחסוןי).

*> העוררת מס' 2 חברת אלי עבוד וליד סיד, חויבה בגין נכס 129 המשמש כמשרד רואה חשבון,

בשטח של 146.30 מייר, הכולל חלק יחסי בשטח משותף בשטח של 26.18 מייר.

> העוררת מס'3 חברת א.נ.ו, שהנה חברה העוסקת בהשכרת מקומות חניה בקומת החניה תת

קרקעית שבבניין, חויבה בגין נכס 232 בשטח של 262.27 מייר, הכולל 150.28 מייר חלק יחסי

בגין שטחיס משותפים, כאשר יתרת השטח הנה מקומות חניה שהעוררת 3 מחזיקה בהם,

חלקס מושכריס וחלקם ריקים.

לאחר דיון מקדמי ולאחר מספר אורכות בהן כאמור נועדו הצדדיס והוגשו נתוני מדידה מתוקניס מצד

המשיב כאמור, הצדדיס הגישו ראיותיהס. לאחר מכן הגישו הצדדיס סיכומיהם. תשומת הלב כבר כעת

לכך, שמטעס העורריס הוגשו תצהיריס של רוייח ווליד סייד ושל עוייד אלי עבוד - בעל המניות של העוררת

מסי 1 ושהנו גס מייצגן של העוררות בערר וה.

עיון בתצהירי וסיכומי העוררת מעלות כי בפיה מספר טענות כנגד חיובה:

האחת, טענה לחיוב רטרואקטיבי כלפי העוררת 3 - אשר חויבה במהלך שמיעת הערר, בשנת 2018

ובתחולה גס לשנת המס 2017 וכן טענה לביצוע מדידה שאינה על בסיס מדידת מודד מוסמך,

השניה, לפיה אין לחייב את שטחי החניה התת קרקעית בסיווג ייעסקיס'י אלא בסיווג ייקרקע לחניה'"י

שבסי 4 ה או לפי סיווג 'יחניון'" שבס' 10(5) לצו המסיס לעירית עכו (להלן : 'יצו המסים'").

השלישית, לפיה אין לחייב את שטח האחסון בסיווג ייעסקיסיי אלא בסיווג יימחסן'י שבצו המסים,

הרביעית, לפיה אין לחייב את העוררות בגין החלק היחסי בשטח המשותף, שכן שטח זה כולל שטחי

מעבר ותמרון בקומת החניה התת קרקעית, שעושיס בו שימוש כל דיירי בניין המגוריס, לגישה

למעלית, גנרטור, ממייד, מקלט, חדר משאבות, תשתיות ביוב וניקוז וכיוייב.

ואלו המשיב, בראש ובראשונה בסיכומיו מתנגד לטענות שעלו לעמדתו בהרחבת חזית מצד העוררות וטוען

שיש לדחותן. המשיב אינו מציין מהן הטענות שלעמדתו הנן בהרחבת חזית, אלא רק טוען בכלליות

שהעוררות הפכו את ההליך לייהליך מתגלגליי, עת העלו 'יכל הזמן'' טענות חדשות.

לגופו של עניין דוחה המשיב את טענות העורריס וטוען כי כל החיוביס בוצעו בהתאם לשימוש שנעשה

בפועל בנכסים ובהתאס להוראות צו המסים.

דיון:

8

כאמור, בערר וה עולות מספר מחלוקות להכרעה. נדון בכל אחת מהן בנפרד.

א. דיון בטענת הרחבת חזית:

.10

.1

.12

.3

16

כאמור לעיל, המשיב מעלה בסיכומיו טענה מקדמית בדבר ייהרחבת חציתיי, במסגרתה טוען שהעוררות

העלו ייהרבה טענות'' חדשות במהלך שמיעת העררים. המשיב אינו מציין לאיזה טענות בדיוק הוא מתכוון

ומעלה טענה זו בכלליות ורק בשל כך דינה להידחות.

אך לא רק בשל כך. המשיב כאמור טוען, כי העוררות הפכו את ההליך בפני וועדת הערר לייהליך מתגלגליי.

מוטב שטענה זו לא היתה נטענת. כבר בדיון המקדמי והראשון שהתקיים בערריס הערנו למשיב על כך

שלא הציג נתוניס ברוריס ומלאים לגבי אופן חישוב השטח בו חויבו העוררות 1-2. בכלל וה לא ניתן היה

להבין כיצד חושב החלק היחסי בשטח המשותף בו חויבו העוררות. בעקבות וּאת, כמו גס הודעת העוררות

כי העוררת 3 מחזיקה גם היא בחלק מקומת החניה התת קרקעית, ביקש המשיב לבצע מדידות נוספות.

אפשרנו למשיב לעשות כן, אך גם לאחר המדידה החדשה שמסר, המשיך וביצע מדידות נוספות ושינה את

נתוני המדידה פעם אחר פעם, בדיוק באותו אופן יימתגלגליי שהוא מציין ביחס לעוררות.

אנו סבוריס, כי במצב בו תוך כדי שמיעת הערריס משנה המשיב את החיוב ומוסר הודעות משתנות לגבי

אופן החיוב, אין וה המקרה המתאיס להעלאת טענה בדבר הרחבת חזית. מובן מאליו, כי כאשר לא

עומדים בפניהן מלוא נתוני חיובן, העוררות אינן בשלות לגיבוש מלוא טענותיהס ויותר ממוצדק לאפשר

להס להעלות את כל טענות באופן סופי לאחר קבלת נתוני החיוב הסופיים.

תקנה 17 לתקנות, מורה כדלקמן:

+בשמיעת הערר לא תנזקק הועדת לכל נימוק שלא *צויין בכתב הערר או בתשובת- אלא אס חִיא

משוכנעת שחנימוק כשמט שלא באשמת בעל חדיץן המבקש להיעור בו- או ששמיעת תנימוק דרושת

למען קצלקא (ההדגשה הוספה).

בשיס לב לנסיבות המתוארות לעיל, אנו סבוריס כי והו מקרה מובהק הנופל לגדר החריגיס להרחבת חזית

שבתקנה 17 - הן מדובר בנימוק שנשמט שלא באשמת בעל הדין (שכן לא היו בידיו נתוני החיוב המלאיס

בעת הגשת הערריס) והן משוס שבנסיבות אלה בהן השתנו נתוני המדידה כמה פעמיס תוך כדי ההליך -

הרי שלמען הסרת כל ספק, שמיעת הנימוקיס דרושה למען הצדק.

על כן, טענת הרחבת החזית של המשיב נדחית, הן משוס שהועלתה בכלליות ומבלי שהוברר לאיוה טענות

היא מתייחסת והן מהטעמיס שפורטו לעיל.

ב. דיון בטענת חיוב רטרואקטיבי וסבירות התעריפים שבצו המסים:

.5

.6

העוררת 3 מעלה טענה בדבר חיוב רטרואקטיבי, לגבי חיוב שבוצע בשנת 2018, בתחולה לגבי שנת 2017

וכן מעלה טענה לגבי סבירות תעריפי החיוב לגבי שטח חניה שאינו קרקע. המשיב מתנגד לטענות מן הטעם

שהן אינן מצויה בסמכות וועדת הערר.

כבר בפתח הדברים נציין, כי וועדה ו אכן סבורה כי טענות אלה אינן מצויות בסמכותה וכידוע, טענות

בדבר סמכות ניתן להעלות בכל שלב וגס ביזמת המוטב ולא ביזמת הצדדים (נא ראו למשל פסהייד בעייא

4 דור אנרגיה (1988) בע''מ נ' חמדן, פייד נ(5) 820).

3

7. נפנה בהקשר זה לסי 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשלייו - 1976

(להלן : ייחוק הערר'י), המגדיר את סמכויות מנהל הארנונה (וכפועל יוצא -של ועדה זו), קובע כדלקמן:

+אמ: שחויב בתשלוס ארנוכת כללית רשא תוך תשעיס ימיס מיום קבלת הודעת התשלום לתשיג

עליה לפני מנחל הארטונת על יסוד טענת מטעטת אלת;

*2( הנכס שבשלו כדרש התשלום אנט מצוי באזור כפי שנקבע בחודעת התשלוס/

*3( נפלה בחודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בצשון סוג הנכס- גדלו או חשימוש בן/

*4/ הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 2 - :37 לפקודת העיריות/

*בנ אין באמור בחוק זת כדי להסמיך את מנחל הארנונה או את ועדת הערר לדון או להחליט בטענה

שמעשת המועצה של חרשות המקומית בהטלת הארטנח או בקביעת סכומית חיה נגוע באי חוקיות שלא

כאמור בפסקאות *2/ עד *4/ של סעיף קטן "א

8. עינינו הרואות, כי סוגיית חיוב רטרואקטיבי וטענת סבירות, שהנן טענות משפטיות במהותן, אינן כלולה

ברשימה הסגורה שבסי 3 לחוק הערר, הכולל נושאיס שהנס עובדתיים - מקצועייס במהותם.

9. לגבי טענת הסבירות - נא ראו לעניין ווה עמדתה העקבית והברורה של הפסיקה, אשר קבעה כי טענות

חוסר סבירות צו המסיס אינס בסמכות מנהל הארנונה וועדת הערר, ראו למשל האמור בעעיימ 5640/04

מקורות חברת מים בע''מ נ' מועצה אזורית לכיש ואח' (פורסס באתר נבו) וכן בברייס 4991/04 מנהלת

הארנונה בעירית חיפה נ' שילוח חברה לביטוח בע''מ (פורסס בנבו) -שס נפסק כל:

אהמחוקק קבע את סמכוותיח של ועדת הערר- ואין תן כוללות - חוששני - את חסמכות לדון בטענות

כגון סבירות התער?ףא. (ראו פסק דינו של כבי הש' רובינשטיין, עמי 7 לפסהייד, פיסקה שניה).

0. ולגבי חיוב רטרואקטיבי - בהלכה הפסוקה קיימות הלכות סותרות בשאלה האם וועדת הערר מוסמכת

לדון בטענה וו ובבתי המשפט המחוויים קיימת פסיקה סותרת, ובכלל ה פסקי דין מחוזיים סותרים

הקובעים שוועדת הערר אינה מוסמכת לדון בטענת חיוב רטרואקטיבי (ראו למשל עייש 988/00 מנהלת

הארנונה המרכז לתשלומים עירוניים נ' מובילי תענייך בע''מ (פורסס בנבו) והשוו למשל לחברת חלקה

9 בגוש 7107 בע''מ נ' עירית תל אביב יפו (פורסס בנבו). הנושא טרס הוכרע בבימהייש העליון.

1. ואולס נכון להלכה הקיימת היוס, גס במסגרת ייהגישה המרחיבהיי הקוראת להרחבת סמכויות וועדת

הערר (ראו למשל ברעייא 2425/99 עיריית רעננה ואח' נ' י.ח. יזום והשקעות בע''מ, פייד נד(4) 481), נקבע

כי וועדת הערר תהיה מוסמכת לדון בסוגיית הרטרואקטיביות במקריס בהס היא יישאלה נלוויתיי אשר

כרוכה ומעורבת עס שאלות עובדתיות המצויות בסמכותה של וועדת הערר (ראו למשל עעיימ 10826/03

מנהל הארנונה בעירית עכו נ' קלאב מרקט רשתות שיווק בע'ימ (פורסס בנבו), עת'ימ 1284/03(חיפה)

מקורות חברת המים בע''מ נ' מנהל הארנונה במועצה אזורית נשר (פורסם בנבו).

2. ואלו במקרה שלפפנינו, אין הסוגיה הרטרואקטיבית מהווה ייסוגיה נלווית לטענות המצויות בסמכות

וועדת הערריי כלל ועיקר ואינה ייכרוכה ומעורבתיי בבירור עובדתי.

3. על כן ומאחר ואין הלכה הקובעת באופן חד משמעי שלוועדה זו סמכות לדון בטענת חיוב רטרואקטיבי,

אנו סבוריס כי במצב זה איננו מוסמכיס לדון בטענה ועל כן גם היא נדחית על הסף מחמת היעדר סמכות

ומבלי להידרש לגוף הטענה.

ג. דיון בטענה כנגד אופן חישוב השטחים וטענת שטח משותף עם הדיירים:

.4

.5

.6

.7

.8

כאמור העוררות מעלות טענה כללית, לפיה אין לקבל את אופן חישוב השטחיסם בהם חויבו הנכסים, משום

שהס לא נמדדו על ידי מודד מוסמך. כן טוענות העוררות כי הדייריס עושיס שימוש בחלק מהשטת

המשותף בו חויבו, לצורכי הגעה וגישה לאלמנטיס שוניס בקומה התת קרקעית.

לגבי טענת השטתים - טוענת העוררת בסיכומיה, כי מאחר והמדידות מטעס המשיב הוגשו על ידי נציגת

חברת המדידות אופק, הגבי אורית דדי, אשר אישרה בחקירתה הנגדית כי אינה מודדת (להלן: ''הגבי

דדייי), הרי שהשומות חסרות בסיס ויש לקבלן תוך קבלת העררים על הסף. מנגד טוען המשיב, כי משלא

הוצג כל תשריט מדידה של הנכסים ערוך כדין מטעס העוררות, לא הורס הנטל המונח על שכמן לסתור

את שומת המשיב. המשיב מפנה לכך שהעורריס בראיותיהס הגישו תשריט לא ערוך כדין ובכלל זה אינו

כולל פירוט שטחים, בנוסף לכך לא הביאו לעדות את עורך התצהיר והתשריט גם לא הוגש באמצעות של

עורכו. כו מפנה המשיב לכך שלאורך כל ההליך לא חלקו העורריס על תוצאות המדידות ואף הסכימו להן.

כבר בתחילת הדברים נאמר, כי מקובלת עלינו עמדת המשיב בנושא זה. חשוב להדגיש, כי על פי החקיקה

וההלכה הפסוקה, כיוזס ההליך -נטל ההוכחה מוטל על שכמן של העוררות. ראשית נפנה בהקשר וה

להוראת ס' 318 לפקודת העיריות [נוסח חדש] -לפיה יהוו פנקסי המשיבה ראיה לכאורה לאמיתות תכנם

-כדלקמן:

אפנקסים תנחזים ככוללים ארונה שנקבעה או שומת שנעשתתח לפי הפקודה יתקבלו -בלי כל ראיה -

כראייה לכאורת על קביעת הארנונת או על עשיית חשומת ועל תקפן 4;/

עוד נזכיר את ייחזקת תקינות המנהליי לפיה 'יהמעשה המנהלי נהנה אמחזקת כשרותא ולפיה כל פעולת

מנחלית מוחזקת ככזו שמעשתת על פי חדין והמבקש לסתור זאת- על הנטל לחוכית'י (השוו: עתיימ

4 שאול עטיה ואח' נ' עירית באר שבע -פורסם בנבו).

ראו לעניין וה אף פסק דינו של כבי השי ביין בעייש 230/00 שירותי בריאות כללית נ' וועדת ערר ארנונה

שבי ציון (פורסס בנבו), שס נקבע כי נטל ההוכחה לטענות שהעלה העורר בפני וועדת הערר מוטל על שכמו

וזאת מכח חזקת תקינות המנהל העומדת לטובת מנהל הארנונה.

ועוד נפנה בהקשר זה לפסיקת בתי המשפט -לפיה על הנישוס המבקש לתקוף את חיובו במס מוטל נטל

ההוכחה לשכנע כי חויב שלא כדין - וראו לעניין וה למשל רעייא 1436/90 גיורא ארד נ' מנהל מע''מ

(פורסס באתר נבו).

למרות האמור, בשוס שלב לא הגישו העוררות תצהיר ערוך כדין והכולל פירוט של שטחים, מטעמן. כל

שהוגש הנו תשריט כללי ולא ברור וללא פרטי מדידות, התשריט הוגש באמצעות של בעלי המניות

בעוררות, ולא באמצעות עורכו, גס לא התייצב לדיון ההוכחות עורכו של התשריט, כך שלא ניתנה למשיב

אפשרות לחקור אותו. לעומת זאת, המשיב אמנס לא הגיש תשריט ערוך על ידי מודד מוסמך, אך הוא

הוגש על ידי מי שהכינה את המדידה ותוך מתן האפשרות לחקור אותה. למרות שהגבי דדי התייצבה

לעדות, בחר בייכ העוררות שלא לחקור אותה כלל אודות אופן עריכת התשריט וביצוע החישובים, אלא

רק בנוגע לכך שאינה מודדת מוסמכת.

זאת ועוד, נא ראו בחקירתו הנגדית של המצהיר מטעם העוררות (שהנו גס בא כוחן) עוייד אלי עבוד, שס

בתחילת עמי 2 מעיד עוייד עבוד, במענה לשאלה למה לא הוגשה מדידה מוסמכת ולמה אין פירוט של

השטחים, על כך משיב כי מדידות המשיב מקובלות על העוררות וכי הפער היחידי הוא עובי הקירות

שאותס לא מדד המודד מטעמס (טענה שעלתה בתצהיר אך נזנחה בסיכומיס). כלומר, עוייד עבוד מאשר

כי פרט לנושא עובי הקירות (שנזנח בסיכומיס), אין מחלוקת לגבי שטחי מדידות המשיב:

אע אד זכריח ; מתוכן תשובתך אני מבינה שאין מדידת מוסמכת/

.9

.0

+1

.2

.3

.6

.5

עו%ד עבוד ; אני יסביר- המודד שלי חישב לפי קנח מידח- המדידות יצאו זהות למדידות העירית מלבד

הפער של ת .61 מאר שתם עובי הקירותא (ההדגשה הוספה).

משכך, לא ברור מהי בדיוק הטרוניה כנגד היות מדידות המשיב שלא על ידי מודד מוסמך. באס בשורה

התחתונה העוררות אינן חולקות על תוצאות המדידות, מהי הרלבנטיות של טענה זו?

על כן, מסיבה גו וכן בצירוף העובדה שהעוררות לא הרימו את הנטל המונח על שכמן ולא סתרו את מדידת

המשיב, דין הטענה לגבי השטחיס להידחות.

כך גם לגבי הטענה בדבר היות השטחים המשותפים מצויים גם בשימוש של דיירי בניין המגורים שמעל

הקומה העליונה. העוררות מעלות טענה, לפיה קייס שימוש נרחב של דיירי המגוריס בשטח שהועמס

כשטח משותף, בכלל וה לצורך נגישות למעלית, לגנרטור, לממייד, למקלט, לחדר משאבות, לתשתיות ביוב

וניקוז וכיוייב.

גס טענה זו נדחית בהיעדר הוכחה והרמת הנטל מצד העוררות. העוררות טוענות לקיומס של כל גורמיס

אלה בשטח החיוב וקיומו של מעבר ושימוש של דיירי הבניין אליהס, אך אין לכך וכר בראיות שהגישו

העוררות, פרט לעצם ציון הדבריס בתצהיר. אפילו בתשריט שהגישו הן העוררות והן המשיב, לא ניתן

לראות את אותו חדר משאבות, תשתיות ביוב וניקוז, גנרטור ועוד. כל שנצפה הנו מקלט שלא חויב ומעלית

ומדרגות, המופיעיס בתשריטים.

משכך, אנו יוצאים מנקודת הנחה שלא הוכח שפרט למעבר למקלט ולמעלית ומדרגות, קיים שימוש

כלשהוא של דיירי הבניין.

מהחקירה הנגדית של עוייד עבוד המצהיר מטעס העוררות, עולה ברורות כי קייס שימוש נרחב של

העוררות בשטח המשותף בו חויבו, אס לצורך הגעה מהמשרדיס שמעל קומת החניה התת קרקעית אל

החניות שבה ואס לצורך לקוחותיה של העוררת 3 ששוכרים חניות וצריכים להגיע אליהן (עמי 2-3

לחקירתו). נא ראו גם אישורו שחניות אלה הן חניות המהוות חלק מעסק ומשרתות למטרה עסקית.

העוררות אמנס טוענות שמחצית מהחניות המושכרות מושכרות לדייריס בבניין, אך לא רק שהדבר לא

הוכח, אלא שגם אס הדבר נכון, גס אס מדובר בדיירים בבניין, עדיין מדובר בשימוש במסגרת הפעילות

העסקית של העוררת 3, המפעילה עסק להשכרת חניות והעובדה שחלק מהלקוחות הם דייריס, אינה

משנה את העובדה שזהו שימוש עסקי שלהס כלקוחות העוררת ולא שימוש למגורים.

מכאן, שהוכח שלכל הפחות חלק הארי של השימוש בשטחיס המשותפים בגינס חויבו העוררות, נעשה על

ידי העוררות ולא על ידי דיירי הבניין. גס אם קייס שימוש לצורך הגעה למקלט בשעת חירוס או מעבר של

דייר כזה או אחר לצורך הגעה למעלית, המדובר בשימוש וניח בלבד אשר אינו מציב את הדייריס

כמחזיקים בשטח וה במשותף ביחד עס העוררות ועדיין העוררות הנן בעלת היקה העיקרית לשטח זה

(השוו עי'א 9368/96 מליסרון בע''מ נ' עיריית קריית-ביאליק, פייד נה (1), 156 - בדבר היות בעל הזיקה

הקרובה לשטח המשותף המחויק שאותו יש לחייב בגינו, והשוו עייש 3098/97 אלקס, שטרן, אשר, רוס

עורכי דין נ' מנהל הארנונה בתל אביב יפו, בעניין עמ'ינ 196/05 אפריקה ישראל נ' מנהל הארנונה

של עיריית תל אביב (פסק דין מיוס 6/7/2006), עתיימ 183-08 חניון צמרת חולון ע''י אורי לבון נ'

שפר שושנה, מנהלת הארנונה בעיריית חולון [פסק דין מיוס 12/12/2010] - בכל פסקי דין אלה נקבע, כי

גם לצורך קביעה מיהו היימחזיקיי בשטח המשותף, יש לבחון מיהו בעל הגיקה הקרובה והאס קיימת

.6

ייזיקהיי לשטחי המעבר והתמרון. כאשר קיים שימוש זניח שאינו מביא את המשתמש בגדר ייבעל ויקה

קרובהיי, הוא לא ייחשב כיימחזיקיי בשטחי המעברים.

משלא הוכחה ויקה קרובה של הדייריס לשטחי המעבריס אלא רק שימוש זניח, אין בסיס לחיובס בחלק

יחסי בשטח המשותף ו/או לשינוי סיווג השטח המשותף למגורים. על כן הטענה נדחית.

ד. דיון בסוגיית סיווג החניות:

.7

.8

9

.0

במסגרת טענה זו טוענות העוררות, כי שגה המשיב עת חייב את הנכסים בסיווג 'יעסקיס'י וכי יש לסווג

את השטח המשמש לחניה בסיווג ייקרקע לחניהיי שבצו המסים. כפי העולה מטיעוני העוררות עצמם, הן

מודעות לקושי בטענה לסיווג קומת מרתף של בניין כייקרקעיי, אלא שהן טוענות, שיש לראות בקומת

החניה התת קרקעית 'יקרקע מקורהיי ומפנה לכך שאין בצו המסיס הגדרה לייקרקעיי. העוררות גס מפנות

להגדרת 'יחניון'י בתקנות ההסדרים שהנה ייחניון -- בין מקורה ובין שאינו מקורה, החניה בו נעשית תמורת

תשלוסיי. העוררות טוענות, כי לאור הגדרה זו, יש לפרש ייקרקע לחניהיי או 'יחניון'" שבצו המסיס ככאלה

הכולליסם גס חניה במבנה, אחרת נוצרת סתירה מול תקנות ההסדרים. כן מפנות העוררות להגדרת ייחנוןיי

בתקנות התכנון והבניה.

בנוסף, לעמדתן של העוררות יש לפעול בהתאס לתכלית צו המסים, שהנה לעמדתן, להקל בחיוב של

חניוניס באופן כללי. את תכלית זו הן מסיקות מהצעה שעלתה לתיקון צו המסיס לשנת 2016, במסגרתה

הציע המשיב לתקן את פרק המגוריס שבצו המסיס ולהוסיף לו פריט בשם ייחניה מקורה תת קרקעית

בבניין מגוריסיי, במסגרתו ייקבע תעריף מופחת לשטחי החניה, המעבר והתמרון בבניין למגורים. בדברי

ההסבר להצעה, צוין כי בעת חקיקת צו המסיס שהוקפא לפני כ-30 שנה, לא חזה צו המסים את

ההתפתחות שחלה בבתי המגוריסם, שכיוס נבניס באופן הכולל שטחי חניה תת קרקעיים נרחבים. הדבר

מוביל להגדלת חיובי הארנונה של הדיירים, כך שהס מחויביס גס בגין שטח זה בתעריף מגוריס, בנוסף

לדירותיהס. לכן הוצע לקבוע תעריף מופחת על מנת להקל על דיירי בניין המגורים. על בסיס הצעה זו

טוענות העוררות כי יש לפרש את צו המסיס כך שגס מבחינת התכלית, ''חניון'' כולל גס חניון מקורה, גם

אס הדבר לא נאמר במפורש וגם אס נאמר במפורש ייקרקע לחניה'י.

אין בידינו לקבל את טענות יצירתיות אלה של העוררות. לבנו עס העוררות על תעריף החיוב הגבוה שהושת

עליהן במסגרת החלק היחסי בשטח המשותף, המביא לתוספת משמעותית לחיובן, אלא שוועדה זו אינה

מוסמכת לעטוק בנושא סבירות צו המסיס או חוקיותו. וועדה זו כפופה לסיווגיס הקיימיס בצו המסים

ואינה יכולה להעניק סיווגיס שאינס כלוליס בו.

במקרה זה לשונו של צו המסיס הנה בהירה ונהירה. בצו המסים, בפרק המתייחס לנכסיים שאינס מגורים,

ישנס שני פריטיס שעוסקיס בחיוב חניה:

סי 4 ה לצו המסיס כותרתו ''קרקע לחניהיי והוא מתייחס לייכל שטח קרקע המשמש לחניה והוקצב

ברישיון הבניה..." - כלומר סעיף זה עוסק בשטחי קרקע המשמשים לחניה.

ואלו ס' 5 (10) לצו המסים, המצוי גם הוא בפרק בנייניס שאינס למגורים, כותרתו י'חניוןי' והוא מתייחס

ליישטח קרקע המוחזק כעסק למטרות חניה.."

.1

.12

.3

4

.5

.6

.7

עינינו הרואות שבצו המסים, בפרק הנוגע לנכסים שאינס למגורים, ישנס שני פריטיס המתייחסים לחניה :

חניה שאינה במסגרת עסק של חניה אלא המשמשת בפועל לחניה וחניה שהנה במסגרת של עסק למטרות

חניה. שני פריטיס אלה קובעיס במפורש שהס מתייחסיס לקרקע המשמשת לחניה.

העוררות מנסות להיבנות מתכלית הצו. הלכה פסוקה היא, כי הכלל הבסיסי בפרשנות, הנו כי טרס ביצוע

פרשנות תכליתית --יש לבצע בחינת התקיימותו של הכלל הלשוני והאם כלל קיימת אחיוה לשונית בלשון

הטקסט אשר יכולה לשאת את הפרשנות התכליתית הנטענת - נפנה בהקשר זה למשל לפסיקתו של כבי השי

ברק (כתוארו א%) בעייא 3622/96 א' חכם ואח' נ' קופת חולים מכבי, פייד נייב (2) 638 -שם קבע כי:

אשליפת המשמעות המשפטית של הטקסט נעשית על פי אמת המידה של התכלית המונחת ביסוד

הטקסט/ אין הוא רשא ליתן לטקסט משמעות שהוא אננו *כול כשאת בלשון שבת הוא מבוטא/ לכל מובן

משפטי צריך שיחית ענגון לשוכש/אמת- המרכיב הלשוני אימן תנא: מספיק לפרשטת- אך חוא תנאי

הכרח: לקש/(ההדגשות שלנו).

מאחר ולשון צו המסיס הנה ברורה והיא נוקטת במפורש בלשון יישטח קרקעיי / ייקרקע לחניהיי, אין

הטקסט יכול לשאת את הפרשנות התכליתית אליה חותרות העוררות, גס אכן זו היתה תכליתה.

למעלה מן הצורך, דווקא בניסיון המשיב לתקן את צו המסיס של שנת 2016, יש רק לחזק את עמדת

המשיב. ראשית, נוסחו של צו המסיס לא שונה בסופו של דבר ומכאן אנו למדים, שניסיון זה של המשיב

לא צלח. איננו יודעיס מדוע לא אושר התיקון, אך השורה התחתונה הנה שהוא לא אושר ונוסח צו המסיס

נשאר כמות שהוא. ואנו כמובן כפופיס רק לסיווגיס הקיימיס בצו המסים.

אך שנית, דווקא מניסיונו של המשיב לתקן את פרק המגורים שבצו המסים על ידי הוספת פריט חיוב

ספציפי לשטחי חניה אנו למדים, כי גס המשיב מפרש את צו המסים כך, שללא פריט מיוחד וספציפי

לחניה, יחויב שטח החניה לפי השימוש העיקרי שאותו משרתת התניה. אחרת לא היה צורך בתיקון.

המשיב ניסה לסייע לתושביס בתיקון אשר יאפשר חיוב מופחת, אך הניסיון לא צלח.

פרשנותו זו של המשיב אכן עולה בקנה אחד עס הפסיקה הברורה של בית המשפט העליון, במסגרתה

נקבע, כי שטחי חניה יסווגו לפי השטח העיקרי שאותו הן משרתות. נא ראו לעניין זה פסק הדין בעייא

2 אבי גולדהמר ושות' נ' עירית חיפה (פורסס באתר נבו). בפסק דין זה גס, כי השטחיס המשותפים

יסווגו באותו הסיווג בו מסווג השטח העיקרי. נא ראו גס פסיקה ספציפית של ביהמייש העליון, לגבי שטחי

מעבר ותמרון בחניה, לפיה שטחי המעבר והתמרון מהוויס גס הס חלק משטח החניה ולכן יסווגו בסיווג

בו סווג שטח החניה - בבריים 7703/06 מנהל הארנונה בעיריית תל אביב יפו נ' אפריקה ישראל להשקעות

בע''מ (פסק דין מיוס 16/5/2007).

יוער, כי בעקבות פסיקה זו, עיריות שונות ביקשו לתקן את צו המסים על מנת ליצור פריט חיוב ספציפי

לשטחי החניה ובכך לעקוף את הצורך בחיובן של החניות לפי השימוש בשטח העיקרי ובכך להפחית את

החיוב, לעקוף את פסיקת ביהמייש העליון ולהקל על הנישומים. גס עירית עכו כאמור ניסתה לעשות ואת

לגבי הצו לשנת 2016, אך מסיבות שאינן ידועות לנו, המהלך לא צלח. היינו ממליצים לעיריה לשוב ולחזור

על ניסיון זה, בדומה לאופן שנעשה בעיריות אחרות. אך כל עוד וּהו נוסחו של הצו, ידנו כבולות ועלינו

לנהוג לפי הסיווגיס הקיימים בו.

העוררות גס מנסות לטעון, שיש לראות בקומת החניה התת קרקעית כייקרקע מקורהיי. אין בידינו לקבל

טענה צו. מרגע שמדובר בקומה שהיא חלק מהבניין, לא ניתן להתייחס אליה כייקרקעיי. והו כשל לוגי.

הרי כל חלק תחתון בבניין הוא קרקע שמעליה קירוי. הדבר אינו מוציא אותו מגדר היותו חלק מהבניין.

.8

.9

נא ראו לעניין זה גס תשובותיו של המצהיר מר עוייד אלי עבוד, שאישר בחקירתו הנגדית, בעמי 2, כי קומת

החניה התת קרקעית הנה ייחלק ממבנה הבנייויי וכי הוא נכנס בגדר שטח הבניין בנסח הטאבו.

בכל הנוגע לטענות העוררות שפרשנות פריט 10(5) שבצו המסיס כחניון שמתייחס רק לחניון שהוא קרקע

סותרת את תקנות ההסדרים - אין בידינו לדון בטענה מסוג זה. כפי שצוין לעיל, וועדה או מוסמכת לדון

בסיווג נכסיס לפי הפריטים הקיימים בצו המסיס ואינה מוסמכת לדון בשאלה האס פריטים אלה לא

סבירים או לא חוקיים. נא ראו הוראת ט' 3(ב) לחוק הערר שצוטטה לעיל, השוללת במפורש ממנהל

הארנונה וועדת הערר את הסמכות לדון בטענת אי חוקיות. כך גס לגבי ההגדרות שבתקנות תכנון והבניה,

המדובר במטריה אחרת ואנו מתבססיס על הוראות צו המסים.

על כן ולסיכום הדברים, נדחית הטענה בדבר סיווג שטחי החניה, המעבר והתמרון בסיווג ייקרקע לחניה"

או ייחניוןיי שבצו המסים, בהיותס מתייחסיס לחניה שהנה שטח קרקע. משאין מחלוקת שהשטח העיקרי

בשלושת הנכסים הוא ייעסקיסיי (שני נכסיס שהס משרדים ונכס שהוא עסק שמטרתו השכרת מקומות

חניה), הרי שהנכסים, כולל חלק יחסי בשטח המשותף, סווגו כדין. אין לנו אלא להמליצ למשיב לפעול

בדומה לרשויות אחרות וכפי שניסה בעבר, לקידוס פריט סיווג ספציפי לחניה שאינה קרקע, על מנת להקל

על הנישומיס בהעמסת חלק יחסי בשטח המשותף.

ה. דיון בסוגיית חיוב בסיווג מחסן:

.0

.1

כאמור, הצדדיס חלוקיס לגבי אופן סיווג יחידה המצויה בשטח קומת החניות ואשר אין חולק שהיא

משמשת לאחסון קלסריס ממשרדו של העורר עוייד עבוד ולמעשה העמידו להכרעתנו שני סיווגיס מצו

המסיס : 'ימחסן'י (לשיטת העוררת) או ייעסקיסיי (לשיטת המשיב).

מפאת חשיבותס יובאו להלן במלואס נוסחס של שני סיווגיס אלה -שהנו והה בכל צווי הארנונה בשניס

הרלבנטיות לערריס שלפנינו:

אעסקים -פירושס חמשת מכל הסוגים- מסעדות- אולמות לשמחות- קשוסקיס- דוכנים או כל עסק

אחר שלא הוזכר כאן למעט משרדיס או מפעליס 2/

אמחסן - מבנה המשמש את העסק לאחטון בלבד ולא מעשית בו כל פעילות מסחרית/ (ההדגשה שלנו).

למקרא הסיווג 'ימחסויי עולה, כי סיווג וה מציב מס' תנאים, כדלקמן:

כי המדובר במבנה.

המבנה משמש עסק.

השימוש הוא לאחסון בלבד.

לא נעשית בנכס כל פעילות מסחרית.

₪ ₪ *

וועדה זו וכן וועדה בהרכב נוסף בראשות עוהייד אלי סבן, כבר דנה מספר פעמים בטענה מסוג זה והכריעה,

כי סיווג יימחסויי בצו המסים לעירית עכו אינו מכוון למחסן אשר משמש לאחסון סחורה הנמכרת באופן

שוטף ויומיומי בעסק העיקרי, אלא לאחסון ארוך טווח, שאינו מהווה חלק בלתי נפרד מהמכירה

המתבצעת בנכס העיקרי אותו הוא משרת. נפנה לעניין וה למשל להחלטה בערר 28/14, 31/14 פוקס ויזל

בע'ימ, יורוטקס טקסטיל בע''מ נ' מנהל הארנונה בעירית עכו, בערר 18/14 גולף בע''מ נ' מנהל הארנונה

בעירית עכו וכן בערריס 12/11, 28/12, 23/08, 15/14 סופר פארם בע''מ נ' מנהל הארנונה בעירית עכו-

באותס מקריס נדחתה טענה לסיווג מחסן, מאחר ונמצא שהשטח במחלוקת שס שימש לאחסון המלאי

הנמכר בחנות באופן ושימש את הממכר בחנות באופן שוטף.

:2

.8

564

.5

לעומת ואת, נא ראו החלטתנו בערר מאי מרקט בע''מ נ' מנהל הארנונה בעירית עכו (ערריס לשנים -2006

4) (להלן: "ערר מאי מרקטיי)- שס התקבלה הטענה להחלת סיווג מחסן לגבי מחסן שאינו מצו?

בצמידות לסופרמרקט ואשר הוכח כי האחסון בו הנו ארוך טווח ואינו אחסון של מלאי הנמכר באופן

שוטף יום יומי בסופרמרקט הסמוך. כך גס אותו מחסן לא היה ממוקס בצמידות פיוּית לסופרמרקט אלא

בסמיכות לו. לעומת ואת, מחסן נוסף שהיה קייס במתחס וכן היה ממוקס בצמידות לסניף הסופרמרקט

ואשר לגביו הוכח כי המלאי המאוחסן בו משמש באופן שוטף ויוס יומי את הסופרמרקט - לגביו נקבע כי

הוא לא יוכר כיימחסן'י כמשמעותו בצו המסים.

בהחלטות שניתנו על ידנו וצוינו לעיל, סקרנו בהרחבה את ההלכה הפסוקה שעמדה בבסיסן. בכלל זה

סקרנו את הפסיקה שניתנה באופן כללי לגבי פיצול סיווג נכסיס והעמדה לפיה ככלל יש להימנע מפיצול

נכסיס לנתחים וסיווגס באופן שונה וכן סקרנו את הפסיקה הספציפית לגבי סיווג מחסן הצמוד לחנות,

כולל פסיקה של בית המשפט העליון, לפיה מקום שקיימת זיקה מהותית בין מקוס האחסון לנכס אותו

העיקרית, כאשר מקוס האחסון משמש את הנכס העיקרי באופן שוטף למילוי המלאי וכאשר שקומו חוא

הכרתי למלמוש תכליתו- זאת הואיל ורוב הסחורת בשטח שבמחלוקת- תנגיש במלואו לעובדי המערערת-

משעדת לממכר השוטף הנעשת משטח הממכר של תנכס- כך שהשטח שבמחלוקת נחוץ לקיוס תפעילות.

העסקית השוטפת של המערער 82 (ההדגשות שלנו) (פסיקתו של כבי השי פינקלשטיין בעמיינ (מרכז)

1 סופרפארם ישראל בע''מ נ' מנהל הארנונה בעירית פתח תקווה (פורסס בנבו) אשר אושררה

עייי ביהמייש העליון בבריימ 7786/12 סופרפארט ישראל בע''מ נ' מנהל הארנונה בעירית פתח תקווה

(פורסם בנבו) - הרי שבמקרים אלה יש לסווג את מקוס האחסון באותו הסיווג של העסק אותו הס

משרתים ולא תחת סיווג 'ימחסויי. וגם אס קיים בצו המסיס סיווג 'ימחסןיי, הרי שהוא אינו מכוון למחסן

מסוג זה. נא ראו הפסיקה הנרחבת שצוטטה בהחלטות אלה, למשל בערר פוקס ויורוטקס טקסטיל - נא

ראו סעיפים 76-98 להחלטה זו.

וביישום לענייננו - נאמר כבר כעת, כי ביישום המבחנים שצוינו לעיל על נסיבות מקרה זה, ולאחר

שעיינו היטב בטענות הצדדים ובעדויות ששמענו באופן בלתי אמצעי, הגענו למסקנה החד משמעית, כי

נסיבות מקרה זה שונות בתכלית מנסיבות ערר סופרפארם וגולף וכי במקרה הנדון יחידות האחסון אכן

באות בגדר הסיווג מחסן שבצו המסים.

מסקנתנו החד משמעית הנה, כי לא קיימת אותה זיקה הנדרשת בפסיקה בין השטח שבמחלוקת

למשרד עורכי הדין, לא הוכח שהוא תדיר ויומיומי ולכל הדעות לא התרשמנו כי קיימת פעילות מסחרית

המבוצעת בתוך השטח שבמחלוקת.

נפנה לעניין וה לחקירתו הנגדית של עוייד אלי עבוד, ממנה עלה, כי שטת זה משמש כארכיב שבו מאוחסניס

ייתיקים סגוריס או לא פעיליםיי, יידברים ישניס'י. המשיב לא סתר דבריס אלה ולא הציג כל ראיה מטעמו

שיש בה לסתור וּאת. עמדה זו גס נתמכת בריחוק הפיזי שבין המשרד ובין שטח האחסון - בעוד המשרד

נמצא בקומת המשרדים למעלה, המחסן נמצא בקומת החניה התת קרקעית. הגיונס של דבריס הוא,

שעצם המיקוס מצביע על כך שלא מדובר בשימוש שוטף, עד כדי כך שניתן לומר שמתנהלת ייפעילות

מסחריתיי בתוך המחסן. גס אס ביוס הביקורת שציינה בייכ המשיב במהלך החקירה, נכחו במקוס

עובדות, לא הוכח שהן נמצאות שס באופן יומיומי וגם עוייד עבוד הכחיש ואת. מכל מקוס, גס לא הוגשה

לנו ביקורת שכזו שבה נצפו במקוס עובדות.

גם אין לטעמנו היגיון באופן בו מפרש המשיב את ההגדרה ויש בה להפוך אותו לאות מתה. אם בנסיבות

כאלו אין המדובר ביימחסן"י, אי מה כן יבוא בגדר מחסן..!

10

.6

לטעמנו, הדרישה לפעילות מסחרית בנכס מכוונת למקריס כגון קיומה של קופה רושמת בתוך הנכס,

קבלת קהל לקוחות בתוך הנכס או כלל הפחות כניסה שוטפת ויומיומית לנכס לצורך שימוש בפריטיס

המצוייס בו -מה שלא מתקייס במקרה זה.

על כן, לטעמנו, בהחלט יש טעס רב בקביעה כי יחידה המצויה בצמידות פיזית ממש לעסק ואשר משרתת

אותו באופן כה שוטף, דינמי ואינטנסיבי עד כדי כך שיש לראות בו חלק בלתי נפרד מפעילות המכירה

בנכס העיקרי --ובכך אכן הוא אינו עומד בתנאי ההגדרה לכך ש'יילא נעשית בו כל פעילות מסחרית'י - אך

מכאן ועד קביעה כי כל נכס בו מאוחסנים פריטים השייכים לעסק העיקרי, המרחק הוא רב ומדובר

בקביעה גורפת ומרחיקת לכת מדיי אשר אינה מתיישבת עם לשון ההגדרה כלל ועיקו.

פרשנות מעין זו אף אינה מסוג הפרשנות אשר מבוססת על החזקה כי אין מטרת חקיקת המס לפגוע

בקניין הנישוס -שהיא הפרשנות הנהוגה כיוס בדיני המס (ראו למשל עעיים 4105/09 עירית חיפה ואח/

נ' עמותת העדה היהודית הספרדית בחיפה ואח' (פורסם בנבו).

אשר על כן, לאור כל האמור לעיל נדחית טענת המשיב באשר לסיווג שטח האחסון ומתקבל הערר לגבי

נכס זה, אותו יש לסווג בסיווג יימחסן"י.

סיכום ומטקנות:

.7

.8

.9

.20

אשר על כן, לאור כל האמור לעיל, הערר מתקבל בחלקו, כך שמתקבלת הטענה לגבי השטח המשמש

לאחסון ואלו יתר טענות העוררות נדחות.

בנסיבות העניין לא מצאנו לנכון לעשות צו להוצאות.

בהתאס לתקנה 20(ב) לתקנות, קיימת זכות ערעור על החלטה זו, לפני בית המשפט לענייניס מנהליים

בחיפה וזאת תוך 45 ימיס מיוס מסירת ההחלטה.

בהתאם להוראת תקנה 20 (ג) לתקנות, החלטה זו על נספתיה תפורסס באתר האינטרנט של עיריית עכו,

וזאת תוך 10 ימיס מיוס הגעת ההחלטה לצדדים. הצדדים יוכלו להביע את התנגדותס לפרסוס ההחלטה

בתוך 5 ימיס מיוס קבלת ההחלטה ותינתן החלטה בהתאם.

רש]אי | חל 4"

| --/

עו'יד ראמי חזאן יהודה עייאש מר יה 8 אי

יו''ר הוועדה חבר הוועדה חבר הוועדה.

ניתן הום, | | 2 41%]20 2

11