פרוטוקול ועדות ערר מס' 16/18 - עכו העתיקה השקעות בע"מ

בפני הועדה לעררי ארנונהערר 16/18

שבעיר עכו

החלטה

רקע כללי:

1. העוררת היא ה״מחזיק" בנכס הממוקם בתחום שיפוטו של המשיב, בעיר העתיקה עכו ואשר סומן

במרשמיהעיריה כנכס מס׳ 1801330004 (להלן: "הנכס").

2. אין מחלוקת ביןהצדדים בנוגע למצבו הפיזי של הנכס ושני הצדדיםמסכימים כי הנכס מצוי במצב שאינו

ראוי לשימוש וכי הוא זכאי לפטור לנכס שאינו ראוי לשימוש מכח ס׳ 330 לפקודת העיריות [ חדש

(להלן: "הפקודה").

3. מתוך שלושת תקופות הפטור הקבועות בסי 330 לפקודה הנכס זוכה בפטור בגין התקופה הראשונה,

במסגרתה מוענק פטור מלא ואין חולק בין הצדדים כי תקופה זו מוצתה וכי הנכסמצוי כעת ב״תקופת

הפטור השניה", במסגרתה זכאי להקלת בצורתחיוב בתעריף המינימלי בהתאם לשימוש האחרון שנעשה

בנכס. כאןמתעוררת המחלוקתבין הצדדים, בשאלה מה היה השימוש האחרון בנכס.

4 . העוררת הגישה למשיב השגה בטענה, כי השימושהאחרון בנכס היה בית מלאכה ששימש כמתפרת וילונות

ועל כן יש לסווגו בתעריף המינימלי שבתקנות ההסדרים ל״מלאכה". ההשגה נדחתה על ידי המשיב,

מהנימוק שבמרשמי המשיב הנכס סווג וחויב בכל התקופה בטרם הפך לא ראוי לשימוש, כ״עסק" ולא

הוגשהכל השגה כנגדחיובו בסיווג זה. על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו.

5. לאחר דיון מקדמי שהתקיים בהשתתפות הצדדים, נקבע הערר להגשת ראיות. העוררת מצדה הגישה

תצהיר מיום 2.8.18 של מר תייסירעבאס, בן 53 במועד הגשת התצהיר (להלן: "מר עבאס"), אשרהצהיר

כי הועסק בעבר הרחוק בביצוע התקנות של הווילונות בבית הלקוחות, על ידי מי שניהל את העסק והיה

המחזיק בנכס דאז, מרסמי סעדי (להלן :״המחזיק הקודם״ / "מר סעדי"). עוד ציין מר עבאס בתצהירו,

כי ההתקנות בוצעו בבית הלקוחות "לאחר שהווילונות נתפרו בעסק שפעל בנכס הנ״ל". עוד הצהיר מר

עבאס, כי "מאז שהפעילות במתפרה הסתיימה, לא היתה כל פעילות בנכס". פרט לתצהיר לא הוגשו ראיות

נוספות מטעם העורר.

1

בפני ועדת הערר: עו״ד ראמיחזאן- יו״ר הועדה

מר יהודה אזולאי - חבר הועדה

מר יהודה עייאש - חבר הועדה

בעניין שבין: עכו העתיקה השקעות בע״מ

ע״י ב״כ עו״ד אלי סעדון העוררת

נגד

מנהל הארנונה בעיריית עכו

ע״יב׳׳כ עו״ד דביר ואח׳ ליבוביץ המשיב

6. מנגד הגיש המשיב מטעמו תצהיר של הגב׳ פאני סמיטצקי, מנהלת אגף הגבייה בעירית עכו, בו ציינה, כי

הנכס זוכה בפטור מלא מחיוב ס׳ מכח 330 לפקודה לשני 2013-2015 ואלו החל משנת 2016 הוא מחויב

בתעריף המזערי של "עסקים" שבתקנות ההסדרים. עוד הצהירה, כי מספרי העיריה עולה, כי השימוש

האחרון שנעשה בנכס היה עסקי. לתצהירה צירפה תדפיס היסטוריית הנכס ממנועולה, כי המחזיק בנכס

עד לשנת המס 2009 היה מר סעדי סאמי, החל מיום 22.3.2011 עודכנה כמחזיקה "עמותת איילים" אך

כבר באותו יום עודכנה העוררת כמחזיקה בנכס. בכל התקופה עד ליום 14.11.17 סיווג הנכס הופיע

כ״חנות / מחסן״ והחל מיום 14.11.17 עודכן סיווג הנכס ל״משרדים, שירותים ומסחר״ (להלן: "תדפיס

היסטוריית הנכס"). כן הצהירה גבי סמיטצקי, כי למיטב ידיעתה התב״ע החלה על הנכס הנה לייעוד

למסחר.

7. ביום 11.12.18 התקיים בפנינודיון הוכחות במסגרתו מצהירי נחקרו הצדדים.

במהלך חקירתו של מר עבאס עלה, כי גרסתו הנה כי הוא שימשכעוזר של מר סעדיבהתקנת וילונות בבתי

הלקוחות וכי הדבר כלל גם עבודה בתוך הנכס בטרם יציאה לבית הלקוחות, כגון בסידור הווילונות

בשקים, לאחר שנתפרו בנכס והעמסת סחורה. העבודה לגרסתו נעשתה ללא שנמסרו תלושי שכר. כן

התברר, כי מרעבאס הועסק על ידימר עמדי בשנות -70 עד לקראת שנות ה-80 לכל המאוחר וכשהיה בן

11 או 12 בעת עבודתו זו ואישר, כי משנות ה-80 אינו יודע דבר על העבודהבנכס .

ואלו הגב׳ סמיטצקי העידה כי היא עצמה לא ביקרה בנכס אלא נציגים מטעמה, וזאת מאז שהעוררת

החלה להחזיק בנכס. גב׳ סמיטצקי גם הסבירה מדוע בתדפיסהיסטורית הנכס מופיעיםסוגי סיווג שונים

והסבירה, כי השימוש בנכס היה מאז ומתמיד עסקי, סיווגהנכס שונה ל״משרדים שירותים ומסחר" רק

מהמועד בו החל להיות מחויב בתעריף המינימלי שבתקנותההסדרים, במסגרת תקופת הפטור השניה. כן

העידה כי במשך כל השנים לאהוגשה השגה על סיווג הנכס ולכן מעולם לא נדרשולבדוקאת הסיווג בנכס

בפועל. כן עלה בחקירתה כי רישום עמותת איילים כמחזיקה נעשה בטעות, אשר תוקנה באותו יום וכי

עמותה זו מעולם לא החזיקה בנכס.

8. לאחר דיון ההוכחות הגישו הצדדים סיכומיהם. העוררתבסיכומיה טענה, כי בעדות המצהיר מטעמו עלה

בידה לסתור את האמור במרשמיהמשיב, העוררת ג הצביעהעלשגיאה שקיימת מרשמי בדבררישום

עמותת אייליםכמחזיקה, דבר המלמד על כך שקיימות שגיאותבמרשמי המשיב והפוגע גם הוא בחזקת

התקינות, כך שהמרשם ההיסטורי חסר ערך ראייתי. לעניין זה גם מפנה העוררת לשינוי הסיווג משנת

2017 למרות שלא היה שינויבשימוש. העוררת גס מפנה לכך שבתקופה הרלבנטית מעולם לא ביקרונציגי

בנכס המשיבומעולם לא התרשמו באופן ישיר כי אכן אין במקום בית מלאכה.

ואלו המשיב בסיכומיו הצביע על חולשת עדותו של מר עבאס, עד כדי היותה לא קבילה, בשים לב לכך

שהתקופה לגביה העיד שעבד בעוררת הייתה כאשר היה קטין בן 11-12, עבודתו כלל לא הייתה בתוך הנכס

ואם לא די בכך, עבודתו הסתיימה כמה עשורים לפני המועד האחרון שבו החזיק המחזיק הקודם אצלו

עבד כנטען, בנכס. המשיב גם מצביע על כך שהעוררת נמנעה מלהעיד את המחזיק הקודם עצמו ו/או

להמציא כל אסמכתא נוספת פרט לעדות של קטין, הגם שנטל ההוכחה מונח על שכמה. המשיבמפנה לכך

שהגב׳ סמיטצקיהשיבה לכל השאלות לגבי השגיאות ברישום ונתנה הסבריו לכך. לבסוף טען המשיב כי

ממילא הסיווג "מלאכה" אינו מבין הסיווגים המותרים בנכס והציג בסיכומיו צילום מסך לגבי סיווגו

החוקי של הנכס (שלא הופיע במסגרת התצהיר מטעמו), בו צוין כי ייעוד הנכס הנו "אזור מסחרי

ומגורים". על בסיס זה טוען המשיב כי ממילא לא ניתן לחייב נכס בסיווג מינימלי מסוג מלאכה מסיווג

שאינו חוקי ואינו מותר לשימוש בנכס והפנה לפסיקה בנושא זה.

2

דמו

9. כאמור המחלוקת הנה בנוגע לסיווג הנכס בתקופת הפטור השניה, בהתאם להוראות ס׳ 330 לפקודה

לשונו העדכנית של ס׳ 330 לפקודה לאחר התיקון שבוצע באמצעות ס׳ 1(2) לחוק לתיקון פקודת העיריות

(מס׳ 131) התשע׳יב -2012 (להלן: ״התיקון״), הנו כדלקמן:

"נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או ש ניזוקבמידהשאי אפשר

לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ויחולו

הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק -

(1) עם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים בשלוש השנים שממועד

מסירת ההודעה (להלן - תקופת הפטור הראשונה);

*3( חלפת תקופת הפטור הראשונהיהיה חייב בארנונה לגביאותו בניין בחמש השנים

שמתום אותה תקופח- בסכום המזערי בהתאם להוראות לפי סעיפים 19:. לחוק

הסדריםבמשק המדינה *תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב(- חתשנ*ג .3 ::2- הקבוע

לסוג הנכס המתאיםלבניין על פי השימוש האחרון שנעשה בבניין *בסעיף זח- תקופת

התשלום (>

(3) חלפה תקופת התשלום והבניין נותר במצב של נכס הרוס או ניזוק כאמור ימסור

מחזיק הבניין לעירייה הודעה בכתב על כך ולא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים

(4) התק ו פו ת כאמור בפס ק או ת (1) ו2) ייספרו בין ברציפות ובין במצט בר ;

אין האמור גורעמחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן לפירעונם לפני מסירת

ההודעה"/ (ההדגשות אינן במקור).

10. עינינו הרואות, כי בעקבות התיקון, הוגבלה תקופת הפטור לנכס שאינו ראוי לשימוש לתקופה ראשונית

של 3 שנים בלבד (להלן: "תקופת הפטור הראשונה"), ולאחר מכן יחויב על פי התעריף המזערי הקבוע

בתקנות ההסדרים, בהתאם לשימוש האחרון שנעשה בנכס (להלן: "תקופת הפטור השניה").

11. בס׳ 8(א לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי תקציב), התשנ״ג - 1992 (להלן:

״חוק ההסדרים״), נקבע כי:

*א* מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית- על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בניין/ הארנונה

תיחשב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס לשימושו ולמקומו-ותשלום בידי המחזיק בנכס*/

ובס׳ 8(ב נקבע כי:

-*ב( השרים ייקבעו בתקנות את סוגי הנכס וכן כללים בדבר אופן חישוב שטחו של נכס- קביעת שימושו-

מקומווסיווגו לעניין הטלת ארנונה כללית*/

ובס׳ 9 לחוקההסדרים נקבע כי:

**א( השרים ייקבעו בתקנות- סכומים מזעריים וסכומים מירביים לארנונה הכללית אשר יטילו

הרשויות המקומיות על כל אחד מסוגי הנכסים-וכן רשאים הם לקבוע יחס בין הסכומים אשר יוטלו על

כל אחד מסוגי הנכסים/ הסכומים חמירביים וחמזעריים יעודכנו לכל שנת כספים- בהתאם לכללים

שייקבעו בתקנות*/

12. בס׳ 6 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), תשס״ז - 2007 נקבע

הסכום המזערי לארנונה הכלליתאשר תטיל רשות מקומית לפי סיווג נכסים.

פריט (2) לתקנה 6 הנ״ל הנו "משרד. שירותים ומסחר" לפיו חויב הנכס.

13. כאמור בין הצדדים קיימתמחלוקתבשאלה מה היה "השימוש האחרון שנעשה בבניין".

14. המוצא נקודת לבחינת הראיותשהוצגו בהליך זה הנה, כי נטל ההוכחה מונח על שכמי העוררת. בהיותה

הפותחתבהליך זה ובהיותה תוקפת את העולה ממרשמי המשיב, אשרלטובתם עומדת חזקת התקינות.

ראשית נפנהבהקשר זה להוראתס׳ 318 לפקודתהעיריות [ חדש -לפיה יהוו פנקסי המשיבה ראיה

לכאורה לאמיתות תכנם -כדלקמן:

3

#פנקסים הנחזים ככוללים ארנונה שנקבעה או שומה שנעשתה לפי תפקודה יתקבלו -בלי כל ראיה -

כראייה לכאורה על קביעת הארנונה או על עשיית השומה ועל תקפן*/

עוד נזכיר את "חזקת תקינות המנהלי׳ לפיה ׳המעשה המנהלי נהנה #מחזקתכשרות* ולפיה כל פעולת

מנהלית מוחזקת ככזו שנעשתה על פי הדין והמבקש לסתור זאת- עליו הנטל להוכיח״ (השוו: עת׳׳מ

318/04 שאול עטיה ואח׳ נ׳ עירית באר שבע -פורסם בנבו).

ראו לעניין זה אף פסק דינו של כבי השי ביין בע׳יש 230/00 שירותי בריאות כללית נ׳ וועדת ערר ארנונה

שבי ציון (פורסם בנבו), שם נקבע כי נטל ההוכחה לטענות שהעלה העורר בפני וועדת הערר מוטל על שכמו

וזאת מכח חזקת תקינות המנהל העומדת לטובת מנהל הארנונה.

ועוד נפנה בהקשר זה לפסיקת בתי המשפט -לפיה על הנישום המבקש לתקוף את חיובו במס מוטל נטל

ההוכחה לשכנע כי חויב שלא כדין - וראו לעניין זה למשל רע״ א 1436/90 גיורא ארד נ׳ מנהל מע״מ

(פורסם באתר נבו).

15. זוהי אם כן נקודת המוצא. לאחר ששמענו את עדי הצדדים והתרשמנו מהם באופן בלתי אמצעי, מסקנתנו

הנה כי לא עלה בידי העוררת לסתור את חזקת התקינות ולסתור את העולה ממרשמי המשיב לגבי

השימוש שנעשה בנכס.

16. כאמור כל שהציגה העוררת לתמיכה בעמדתה היה תצהירו של מר עבאס. מר עבאס הצהיר שעבד אצל

המחזיק הקודם בנכס מר סעדי. אלא, שלפי גרסתו וגם את תתקבל במלואה, הוא הועסק אצל מר סעדי

לפני שנים רבות מאוד, כמה עשורים לפני שהפך הנכס לא ראוי לשימוש, עד לקראת שנות השמונים והוא

העיד שאין לו מידע מה היה השימוש בנכס לאחר תקופה זו! כלומר, לגבי כל העשורים שקדמו להפיכת

הנכס לא ראוי, לא הובאה כל ראיה מה היה השימוש בו.

17. כך גם התברר מעדותו, שהיה קטין בן 12־11 בעת עבודתו ואפילו לא כשיר לעבודה בהתאם להוראות

הדין. לכך מצטרפת העובדה שרוב עבודתו כלל לא נעשתה בנכס אלא התקנות בבתי הלקוחות. קשה

להיבנות מזיכרון כה רחוק של ילד שמטבע הדברים אינו בעל ההבנה בגיל זה של המשמעות של הדברים

אותם הוא רואה, קל וחומר דברים אותה הוא רואה בחטף ולזמנים קצרים, עת כלל לא הועסק בנכס

עצמו אלא רק ביקר בו לביקורים קצרים, לפי גרסתו.

18. לכל זאת מצטרפת העובדה שלא הוצגה ולו ראשית ראיה נוספת לאותו תצהיר וכל גרסת העוררת בנויה

רק על גבו. בפרט לא נוכל להתעלם מכך שלא הוגש תצהיר מטעם המחזיק הקודם עצמו, מר סעדי, שהוא

הוא מי שהפעיל את העסק שהיה במקום, לגרסת עד העוררת. גם לא הועלתה כל טענה או גרסה בדבר

ניסיון לאתר את אותו מר סעדי, האם היתה בעיה או מניעה כל שהיא להגיש תצהיר מטעמו - אין בפנינו

שום התייחסות לכך, לא בתצהיר של מנהל העוררת (שגם לא הוגש) ולא בכל מסגרת אחרת, כך שאיננו

יכולים לצאת מנקודת הנחה שאי הגשת תצהיר מטען מר סעדי עצמו נבעה ממניעה כלשהיא.

19. הלכה פסוקה היא, כי הימנעות מהעדת עד רלבנטי יש לזקוף לחובת הצד שנמנע מהעדתו ולכל הפחות

להפחית ממשקל עדיו האחרים -ראו לעניין זה למשל האמור בעניין 22476/05 שם טוב מזרחי ג׳ דליה

אור בבימ״ש השלום בת׳יא יפו - בו נקבע כי:

#הכלל המשפטי קובע כי הימנעותמזימונו שלעד נחוץ- יש בה כדי להביא למסקנה ולפיח- לו הובאה

עדות זו היה בה כדי לפעול לרעתו של מי שנמנע מלחצינח- על ההימנעות מהבאת ראיה כיוצרת חזקה

ראייתית עיין ב. והא/•י .ם(26660.8 הכנסיה האתיופית נ) שמחה גרפמן וע#א 659089 נועה שרון נ)

יוסף לוי/

20. תמוה ביותר גם מדוע לא הוגש כלל תצהיר מטעם מנהל העוררת עצמו או נציג אחר מטעמה, כמי שקיבלה

את החזקה בנכס מהמחזיק הקודם, בוודאי יש בידיו מידע כל שהוא שיכול לשפוך אור על השימוש

4

האחרון בה, אך גם תצהיר כאמורלא נמסר, כך שכל כובד המשקלהונח על עדות של עד שהיה בן 11-12

בעת הרלבנטית לעדותו ולא יודע מה אירעבנכס מאז תחילתשנות ה-80.

21. נא גם ראו במהלך חקירתו הנגדית של מר עבאס, נשאל הוא על ידנו שאלות שונות לגבי הנכס. הרושם

המתקבל מתשובותיוהנו, כי הוא אינו מפגין היכרות של ממש עם הנכס באופן משכנעוחד משמעי.

22. בנסיבות אלה לא נוכל לומר כי העוררת עשתה כל שאל ידה על מנת להרים את הנטל המונח על שכמה

ולהוכיח שבניגודלמעודכן בפנקסי המשיב, השימוש האחרון היה בנכס "מלאכה".

23. למעלה מן הצורך, ממילא גם איןלקבל את טענת העוררת כי מרשמי המשיב הם "חסרי ערך ראייתי".

לטעמנו, יש לייחס משקל משמעותי גם לעובדה שבמשך שנים כהרבות חויב הנכס בסיווג עסקי ובאף שנת

מס לא הוגשה השגה על חיובו. חזקה כי לו היה בו שימוש של מלאכה, היה המחזיק בו פועל להשיג על

החיוב בתעריף גבוה יותר.

24. איננו סבורים שהטעות שנעשתה ברישום עמותת איילים -טעות שתוקנה באותו יום, יש בה כדי לפגוע

בצורה כה חמורה באמינות המסמך, עד להפיכתו ל" חסר ערך ראייתי" או עד כדי פגיעהבחזקת התקינות.

כך גםלגבי שינויהסיווג בשנת 2017 - הגב׳ סמיטצקי הסבירההסיבה את לכך והסברה מקובל עלינו ואף

עולה בקנה אחד עם הוראתס׳ 330 לפקודה

25. על כן, מסקנתנו הנה כי לא הוכח כי השימוש האחרון בנכס היהל״מלאכה" ולא נסתרהטענת המשיב.

26. הגם שלאור התוצאה אליה הגענו לעיל מתייתר הצורך לדון בטענת המשיב לגבי היות סיווג "מלאכה"

סיווג לא חוקי, נציין במאמר מוסגר, כי טענה זו ממילא לא הוכחה ברמה הנדרשת. גב׳ סמיטצקי טענה

בכלליות בתצהירה כי "למיטב ידיעתה" השימוש המותר הנו בנכס למסחר. לא צורפהכל ראיה לתמיכה,

הגם שאין למשיב כל מניעה לספק מסמכים לתמיכה ממרשמיו שלו. רק בסיכומים צורף לראשונה מה

שנטען שהנו צילום מסך של השימושים המותרים בנכס, אך זאת לאחר שלב הראיות ומבלי שניתנה

לעוררת ההזדמנות לחקור בנקודה זו. למעלה מן הצורך נוסיף, כי בטוחים איננו ששימוש "למסחר" אינו

כולל גם שימוש למלאכהוספק אם שימוש כזה באזור המיועד למסחר היה מוביל להגשת כתבאישום על

שימוש חורג. אךכל זאת כאמורבמאמר מוסגר בלבד ואיננו נדרשים להכריע בסוגיה זו.

סיכוםומסקנות:

27. אשר על כן, לאור כל האמור לעיל, נדחית טענת העוררת לגבי סיווג הנכס והערר נדחה בזאת.

28. בנסיבות העניין, הננו מחייבים העוררת אתבתשלום הוצאות של 2,000 ₪ לטובת המשיב.

29. לתקנה בהתאם 20(ב לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה (סדרי כללית) דין בפני וועדת

הערר), התשל״ז -1977, קיימת זכות ערעור על החלטה זו, לפני בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה

וזאת תוך 45 ימים מיום מסירת ההחלטה.

30. בהתאם להוראת תקנה 20 (ג לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין

בוועדת הערר), התשל״ז -1977, החלטה זו על נספחיה תפורסם באתר האינטרנט של עיריית עכו, וזאת

5

תוך 10 ימים מיום הגעת ההחלטהלצדדים. הצדדים יוכלו להביעאת התנגדותם לפרסום ההחלטה בתוך

5 ימים מיוםקבלת ההחלטהותינתן החלטה בהתאם.

ר־ש גא׳ חל

ראמי חזאן, עו״ד

יו״ר ועדת הערר

ניתןהיום׳ נ 12.0 אל /___■

6