פרוטוקול ועדות ערר מס' 16/18 - עכו העתיקה השקעות בע"מ

בפני הועדה לעררי ארנונה ערר 16/18

שבעיר עכו

בפני ועדת הערר: עו'יד ראמי חזאן- יו''ר הועדה

מר יהודה אזולאי -- חבר הועדה

מר יהודה עייאש - חבר הועדה

בעניין שבין: עכו העתיקה השקעות בע''מ

ע'יי ב'יכ עוייד אלי סעדון העוררת

נגד

מנהל הארנונה בעיריית עכו

עייי בייכ עוייד דביר ליבוביץ ואח! המשיב

החלטת

רקע בללי:

1. העוררת היא היימחזיקיי בנכס הממוקס בתחוס שיפוטו של המשיב, בעיר העתיקה עכו ואשר סומן

במרשמי העיריה כנכס מס' 1801330004 (להלן: 'יהנכס").

2 אין מחלוקת בין הצדדים בנוגע למצבו הפיוי של הנכס ושני הצדדיס מסכימים כי הנכס מצוי במצב שאינו

ראוי לשימוש וכי הוא וכאי לפטור לנכס שאינו ראול לשימוש מכח ס' 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש]

(להלן: 'יהפקודתי).

3 מתוך שלושת תקופות הפטור הקבועות בס' 330 לפקודה, הנכס וכה בפטור בגין התקופה הראשונה,

במסגרתה מוענק פטור מלא ואין חולק בין הצדדיס כי תקופה זו מוצתה וכי הנכס מצוי כעת בייתקופת

הפטור השניה'י, במסגרתה וכאי להקלת בצורת חיוב בתעריף המינימלי בהתאם לשימוש האחרון שנעשה

בנכס. כאן מתעוררת המחלוקת בין הצדדים, בשאלה מה היה השימוש האחרון בנכס.

4. העוררת הגישה למשיב השגה בטענה, כי השימוש האחרון בנכס היה בית מלאכה ששימש כמתפרת וילונות

ועל כן יש לסווגו בתעריף המינימלי שבתקנות ההסדריס ליימלאכהיי. ההשגה נדחתה על ידי המשיב,

מהנימוק שבמרשמי המשיב הנכס סווג וחויב בכל התקופה בטרס הפך לא ראוי לשימוש, כייעסקי ולא

הוגשה כל השגה כנגד חיובו בסיווג זה. על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו.

5. לאחר דיון מקדמי שהתקייס בהשתתפות הצדדים, נקבע הערר להגשת ראיות. העוררת מצדה הגישה

תצהיר מיוס 2.8.18 של מר תייסיר עבאס, בן 53 במועד הגשת התצהיר (להלן: יימר עבאסי'י), אשר הצהיר

כי הועסק בעבר הרחוק בביצוע התקנות של הווילונות בבית הלקוחות, על ידי מי שניהל את העסק והיה

המחזיק בנכס דאו, מר סמי סעדי (להלן : 'יהמחזיק הקודםיי / יימר סעדייי). עוד ציין מר עבאס בתצהירו,

כי ההתקנות בוצעו בבית הלקוחות יילאחר שהווילונות נתפרו בעסק שפעל בנכס הנייליי. עוד הצחיר מר

עבאס, כי יימאז שהפעילות במתפרה הסתיימה, לא היתה כל פעילות בנכסיי. פרט לתצהיר לא הוגשו ראיות

נוספות מטעם העורר.

מנגד, הגיש המשיב מטעמו תצהיר של הגבי פאני סמיטצקי, מנהלת אגף הגבייה בעירית עכו, בו ציינה, כי

הנכס אוכה בפטור מלא מחיוב מכח סי 330 לפקודה, לשנים 2013-2015 ואלו החל משנת 2016 הוא מחויב

בתעריף המוערי של ייעסקיסיי שבתקנות ההסדרים. עוד הצהירה, כי מספרי העיריה עולה, כי השימוש

האחרון שנעשה בנכס היה עסקי. לתצהירה צירפה תדפיס היסטוריית הנכס ממנו עולה, כי המחציק בנכס

עד לשנת המס 2009 היה מר סעדי סאמי, החל מיוס 22.3.2011 עודכנה כמחזיקה ייעמותת אייליסיי אך

כבר באותו יוס עודכנה העוררת כמחזיקה בנכס. בכל התקופה עד ליוס 14.11.17 סיווג הנכס הופיע

כייחנות / מחסן'י והחל מיוס 14.11.17 עודכן סיווג הנכס ליימשרדים, שירותיס ומסחריי (להלן: 'יתדפיטי

היסטוריית הנכסיי). כן הצהירה גבי סמיטצקי, כי למיטב ידיעתה התבייע החלה על הנכס הנה לייעוד

למסחר.

ביוס 11.12.18 התקייס בפנינו דיון הוכחות במסגרתו נחקרו מצהירי הצדדיס.

במהלך חקירתו של מר עבאס עלה, כי גרסתו הנה כי הוא שימש כעוזר של מר סעדי בהתקנת וילונות בבתי

הלקוחות וכי הדבר כלל גס עבודה בתוך הנכס בטרס יציאה לבית הלקוחות, כגון בסידור הווילונות

בשקיס, לאחר שנתפרו בנכס והעמסת סחורה. העבודה לגרסתו נעשתה ללא שנמסרו תלושי שכר. כן

התברר, כי מר עבאס הועסק על ידי מר עמדי בשנות -70 עד לקראת שנות ה-80 לכל המאוחר וכשהיה בן

1 או 12 בעת עבודתו זו ואישר, כי משנות ה-80 אינו יודע דבר על העבודה בנכס.

ואלו הגבי סמיטצקי העידה כי היא עצמה לא ביקרה בנכס אלא נציגים מטעמה, וזאת מאז שהעוררת

החלה להחציק בנכס. גבי סמיטצקי גס הסבירה מדוע בתדפיס היסטורית הנכס מופיעים סוגי סיווג שוניס

והסבירה, כי השימוש בנכס היה מאז ומתמיד עסקי, סיווג הנכס שונה ליימשרדיס שירותים ומסחריי רק

מהמועד בו החל להיות מחויב בתעריף המינימלי שבתקנות ההסדרים, במסגרת תקופת הפטור השניה. כן

העידה כי במשך כל השניס לא הוגשה השגה על סיווג הנכס ולכן מעולס לא נדרשו לבדוק את הסיווג בנכסי

בפועל. כן עלה בחקירתה כי רישוס עמותת איילים כמחזיקה נעשה בטעות, אשר תוקנה באותו יום וכי

עמותה זו מעולס לא החציקה בנכס.

לאחר דיון ההוכחות הגישו הצדדיס סיכומיהם. העוררת בסיכומיה טענה, כי בעדות המצחיר מטעמו עלה

בידה לסתור את האמור במרשמי המשיב, העוררת גס הצביעה על שגיאה שקיימת מרשמים בדבר רישוס

עמותת אייליס כמחזיקה, דבר המלמד על כך שקיימות שגיאות במרשמי המשיב והפוגע גס הוא בחוקת

התקינות, כך שהמרשס ההיסטורי חסר ערך ראייתי. לעניין וה גם מפנה העוררת לשינוי הסיווג משנת

7 למרות שלא היה שינוי בשימוש. העוררת גס מפנה לכך שבתקופה הרלבנטית מעולס לא ביקרו נציגי

המשיב בנכס ומעולס לא התרשמו באופן ישיר כי אכן אין במקוס בית מלאכה.

ואלו המשיב בסיכומיו הצביע על חולשת עדותו של מר עבאס, עד כדי היותה לא קבילה, בשים לב לכך

שהתקופה לגביה העיד שעבד בעוררת הייתה כאשר היה קטין בן 11-12, עבודתו כלל לא הייתה בתוך הנכס

ואס לא די בכך, עבודתו הסתיימה כמה עשוריס לפני המועד האחרון שבו החזיק המחזיק הקודס אצלו

עבד כנטען, בנכס. המשיב גס מצביע על כך שהעוררת נמנעה מלהעיד את המחזיק הקודס עצמו ו/או

להמציא כל אסמכתא נוספת פרט לעדות של קטין, הגס שנטל ההוכחה מונח על שכמה. המשיב מפנה לכך

שהגבי סמיטצקי השיבה לכל השאלות לגבי השגיאות ברישוס ונתנה הסבריו לכך. לבסוף טען המשיב כי

ממילא הסיווג 'ימלאכה'י אינו מבין הסיווגים המותריס בנכס והציג בסיכומיו צילוס מסך לגבי סיווגו

החוקי של הנכס (שלא הופיע במסגרת התצהיר מטעמו), בו צוין כי ייעוד הנכס הנו ''אזור מסחרי

ומגוריס'י. על בסיס זה טוען המשיב כי ממילא לא ניתן לחייב נכס בסיווג מינימלי מסוג מלאכה מסיווג

שאינו חוקי ואינו מותר לשימוש בנכס והפנה לפסיקה בנושא זה.

דיון:

9. כאמור, המחלוקת הנה בנוגע לסיווג הנכס בתקופת הפטור השניה, בהתאם להוראות ס' 330 לפקודה.

לשונו העדכנית של ס' 330 לפקודה, לאחר התיקון שבוצע באמצעות סי 2(1) לחוק לתיקון פקודת העיריות

(מס' 131) התשעייב -2012 (להלן: 'יהתיקוןיי), הנו כדלקמן:

ינהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר

לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ויחולו

הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק -

(1) עס מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים בשלוש השנים שממועד

מסירת ההודעה (להלן - תקופת הפטור הראשונת);

*3( חלפח תקופת הפטור הראשונת יהיח תייב בארנונח לגבי אותו בניין בחמש השנים

שמתום אותת תקופת- בסכוסם המזערי בהתאס לחוראות לפי סעיפים 2 ן.: לחוק

הסדרים במשק המדינה *תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב!- התשנאג .3 : :2- חקבוע

לסוג תנכס המתאים לבניין על פי תשימוש האתרון שנעשת בבניין *בסעיף זח - תקופת

התשלוסם 9

(3 חלפה תקופת התשלום והבניין נותר במצב של נכס הרוס או ניזוק כאמור ימסור

מחזיק הבניין לעירייה הודעה בכתב על כך ולא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים ;

₪ התקופות כאמור בפסקאות (1) ו-(2) ייספרו בין ברציפות ובין במצטבר;

אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן לפירעונס לפני מסירת

ההודעה/ (ההדגשות אינן במקור).

0. עינינו הרואות, כי בעקבות התיקון, הוגבלה תקופת הפטור לנכס שאינו ראוי לשימוש לתקופה ראשונית

של 3 שנים בלבד (להלן: 'יתקופת הפטור הראשונה''), ולאחר מכן יחויב על פי התעריף המוערי הקבוע

בתקנות ההסדריס, בהתאס לשימוש האחרון שנעשה בנכס (להלן : 'יתקופת הפטור השניהי).

1. בס' 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי תקציב), התשנייג - 1992 (להלן:

ייחוק ההסדריסי), נקבע כי:

*א* מועצת תטיל בכל שנת כספים ארנונח כללית- על תנכסים שבתחומת שאינס אדמת בניין/ הארונה

תיחשב לפי יחידת שטח בהתאס לסוג הנכס לשימושו ולמקומו- ותשלום בידי המחזיק בנכס;

ובס' 8(ב) נקבע כי:

*ב( תשריס ייקבעו בתקנות את סוגי הנכס וכן כללים בדבר אופן חישוב שטחו של נכס- קביעת ש:מושו-

מקומו וסווגו לענייץ הטלת ארטונח כללית/

ובס' 9 לחוק ההסדרים נקבע כי:

אא( השרים :יקבעו בתקנות- סכומים מזעריים וסומים מירביים לארמנח הכללית אשר :טילו

חרשוות המקומיות על כל אחד מסוגי הנכסיס- וכן רשאים חם לקבוע יחס בין הסכומים אשר וטלו על

כל אחד מסוגי הנכסיס/ הסכומים המירביים והמזעריים *עודכנו לכל שנת כספים- בהתאם לכללים

שייקבעו בתקות 2/

2. בס' 6 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), תשסייז - 2007 נקבע

הסכום המזערי לארנונה הכללית אשר תטיל רשות מקומית לפי סיווג נכסים.

פריט (2) לתקנה 6 הנייל הנו יימשרד, שירותיס ומסחריי לפיו חויב הנכס.

3. כאמור בין הצדדיס קיימת מחלוקת בשאלה מה היה ייהשימוש האחרון שנעשה בבנייו"י.

4. נקודת המוצא לבחינת הראיות שהוצגו בהליך זה הנה, כי נטל ההוכחה מונח על שכמי העוררת, בהיותה

הפותחת בהליך ה ובהיותה תוקפת את העולה ממרשמי המשיב, אשר לטובתס עומדת חזקת התקינות.

ראשית נפנה בהקשר זה להוראת ס' 318 לפקודת העיריות [נוסח חדש] -לפיה יהוו פנקסי המשיבה ראיה

לכאורה לאמיתות תכנם -כדלקמן:

.15

.6

17

.8

.9

.0

אפנקסים הנחזים ככוללים ארנונה שנקבעה או שומת שנעשתח לפי הפקודת יתקבלו -בלי כל ראית -

כראייה לכאורת על קביעת הארמנת או על עשיית חשומת ועל תקפן 2/

עוד נזכיר את ''חזקת תקינות המנהליי לפיה ייהמעשה המנהלי נחנה אמחזקת כשרותא ולפיה כל פעולת

מנהלית מוחזקת ככזו שנעשתת על פי חדיץ והמבקש לסתור זאת- עליו הנטל לתוכלת'י (השוו: עת'ימ

4 ששאול עטיה ואח' נ' עירית באר שבע -פורסס בנבו).

ראו לעניין זה אף פסק דינו של כבי הש' ביין בעייש 230/00 שירותי בריאות כללית נ' וועדת ערר ארנונה

שבי ציון (פורסס בנבו), שס נקבע כי נטל ההוכחה לטענות שהעלה העורר בפני וועדת הערר מוטל על שכמו

וואת מכח חזקת תקינות המנהל העומדת לטובת מנהל הארנונה.

ועוד נפנה בהקשר גה לפסיקת בתי המשפט -לפיה על הנישוס המבקש לתקוף את חיובו במס מוטל נטל

ההוכחה לשכנע כי חויב שלא כדין - וראו לעניין וה למשל רעייא 1436/90 גיורא ארד נ' מנהל מע''מ

(פורסס באתר נבו).

זוהי אס כן נקודת המוצא. לאחר ששמענו את עדי הצדדיס והתרשמנו מהס באופן בלתי אמצעי, מסקנתנו

הנה כי לא עלה בידי העוררת לסתור את חוקת התקינות ולסתור את העולה ממרשמי המשיב לגבי

השימוש שנעשה בנכס.

כאמור כל שהציגה העוררת לתמיכה בעמדתה היה תצהירו של מר עבאס. מר עבאס הצהיר שעבד אצל

המחזיק הקודס בנכס מר סעדי. אלא, שלפי גרסתו וגס את תתקבל במלואה, הוא הועסק אצל מר סעדי

לפני שניס רבות מאוד, כמה עשוריס לפני שהפך הנכס לא ראוי לשימוש, עד לקראת שנות השמוניס והוא

העיד שאין לו מידע מה היה השימוש בנכס לאחר תקופה זו! כלומר, לגבי כל העשוריס שקדמו להפיכת

הנכס לא ראוי, לא הובאה כל ראיה מה היה השימוש בו.

כך גס התברר מעדותו, שהיה קטין בן 11-12 בעת עבודתו ואפילו לא כשיר לעבודה בהתאס להוראות

הדין. לכך מצטרפת העובדה שרוב עבודתו כלל לא נעשתה בנכס אלא התקנות בבתי הלקוחות. קשה

להיבנות מזיכרון כה רחוק של ילד שמטבע הדבריס אינו בעל ההבנה בגיל וה של המשמעות של הדברים

אותס הוא רואה, קל וחומר דבריס אותה הוא רואה בחטף ולזמניס קצרים, עת כלל לא הועסק בנכס

עצמו אלא רק ביקר בו לביקוריס קצרים, לפי גרסתו.

לכל ואת מצטרפת העובדה שלא הוצגה ולו ראשית ראיה נוספת לאותו תצהיר וכל גרסת העוררת בנויה

רק על גבו. בפרט לא נוכל להתעלס מכך שלא הוגש תצהיר מטעס המחזיק הקודס עצמו, מר סעדי, שהוא

הוא מי שהפעיל את העסק שהיה במקום, לגרסת עד העוררת. גס לא הועלתה כל טענה או גרסה בדבר

ניסיון לאתר את אותו מר סעדי, האס היתה בעיה או מניעה כל שהיא להגיש תצהיר מטעמו - אין בפנינו

שוס התייחסות לכך, לא בתצהיר של מנהל העוררת (שגס לא הוגש) ולא בכל מסגרת אחרת, כך שאיננו

יכולים לצאת מנקודת הנחה שאי הגשת תצהיר מטען מר סעדי עצמו נבעה ממניעה כלשהיא.

הלכה פסוקה היא, כי הימנעות מהעדת עד רלבנטי יש לוקוף לתובת הצד שנמנע מהעדתו ולכל הפחות

להפחית ממשקל עדיו האחרים -ראו לעניין וה למשל האמור בעניין 22476/05 שם טוב מזרחי נ' דליה

אור בבימייש השלוס בתייא יפו - בו נקבע כי:

אהכלל המשפטי קןבע- כי הימנעות מזימוטו של עד נחוץ- <ש בח כדי לחביא למסקנת ולפית- לו הובאת

עדות זו היח בת כדי לפעול לרעתו של מי שנמנע מלחציגח- על הת<מנעות מתבאת ראית כיוצרת חזקת

ראייתית עיין ב.. תשא *: .ם( 8 26660 הכנסיה האתנופית כו שמחה גרפמן ועאא 659087 נועה שרון ₪

שסף לו/

תמוה ביותר גס מדוע לא הוגש כלל תצהיר מטעס מנהל העוררת עצמו או נציג אחר מטעמה, כמי שקיבלה

את החתזקה בנכס מהמחזיק הקודם, בוודאי יש בידיו מידע כל שהוא שיכול לשפוך אור על השימוש

4

1

.2

.3

4

.5

.6

.7

.8

9

.0

האחרון בה, אך גס תצהיר כאמור לא נמסר, כך שכל כובד המשקל הונח על עדות של עד שהיה בן 11-12

בעת הרלבנטית לעדותו ולא יודע מה אירע בנכס מאז תחילת שנות ה-80.

נא גס ראו במהלך חקירתו הנגדית של מר עבאס, נשאל הוא על ידנו שאלות שונות לגבי הנכס. הרושס

המתקבל מתשובותיו הנו, כי הוא אינו מפגין היכרות של ממש עס הנכס באופן משכנע וחד משמעי.

בנסיבות אלה לא נוכל לומר כי העוררת עשתה כל שאל ידה על מנת להריס את הנטל המונח על שכמה

ולהוכיח שבניגוד למעודכן בפנקסי המשיב, השימוש האחרון בנכס היה 'ימלאכה'י.

למעלה מן הצורך, ממילא גס אין לקבל את טענת העוררת כי מרשמי המשיב הם ייחסרי ערך ראייתייי.

לטעמנו, יש לייחס משקל משמעותי גס לעובדה שבמשך שניס כה רבות חויב הנכס בסיווג עסקי ובאף שנת

מס לא הוגשה השגה על חיובו. חזקה כי לו היה בו שימוש של מלאכה, היה המחזיק בו פועל להשיג על

החיוב בתעריף גבוה יותר.

איננו סבוריס שהטעות שנעשתה ברישוס עמותת אייליס -טעות שתוקנה באותו יוס, יש בה כדי לפגוע

בצורה כה חמורה באמינות המסמך, עד להפיכתו לייחסר ערך ראייתייי או עד כדי פגיעה בחזקת התקינות.

כך גס לגבי שינוי הסיווג בשנת 2017 - הגב' סמיטצקי הסבירה את הסיבה לכך והסברה מקובל עלינו ואף

עולה בקנה אחד עס הוראת ס' 330 לפקודה.

על כן, מסקנתנו הנה כי לא הוכח כי השימוש האחרון בנכס היה ליימלאכהיי ולא נסתרה טענת המשיב.

הגס שלאור התוצאה אליה הגענו לעיל מתייתר הצורך לדון בטענת המשיב לגבי היות סיווג י'ימלאכה"

סיווג לא חוקי, נציין במאמר מוסגר, כי טענה זו ממילא לא הוכחה ברמה הנדרשת. גבי סמיטצקי טענה

בכלליות בתצהירה כי יילמיטב ידיעתהיי השימוש המותר בנכס הנו למסחר. לא צורפה כל ראיה לתמיכה,

הגס שאין למשיב כל מניעה לספק מסמכים לתמיכה ממרשמיו שלו. רק בסיכומיס צורף לראשונה מה

שנטען שהנו צילוס מסך של השימושיס המותרים בנכס, אך ואת לאחר שלב הראיות ומבלי שניתנה

לעוררת ההזדמנות לחקור בנקודה זו. למעלה מן הצורך נוסיף, כי איננו בטוחיס ששימוש 'ילמסחריי אינו

כולל גס שימוש למלאכה וספק אם שימוש כזה באזור המיועד למסחר היה מוביל להגשת כתב אישוס על

שימוש חורג. אך כל ואת כאמור במאמר מוסגר בלבד ואיננו נדרשיס להכריע בסוגיה זו.

סיכום ומסקנות:

אשר על כן, לאור כל האמור לעיל, נדחית טענת העוררת לגבי סיווג הנכס והערר נדחה בזאת.

בנסיבות העניין, הננו מחייביס את העוררת בתשלוס הוצאות של 2,000 ₪ לטובת המשיב.

בהתאס לתקנה 20(ב) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בפני וועדת

הערר), התשלייז -1977, קיימת זכות ערעור על החלטה זו, לפני בית המשפט לענייניס מנהלייס בחיפה

וזאת תוך 45 ימיס מיוס מסירת ההחלטה.

בהתאס להוראת תקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין

בוועדת הערר), התשלייז -1977, החלטה זו על נספחיה תפורסס באתר האינטרנט של עיריית עכו, וזאת

תוך 10 ימיס מיוס הגעת ההחלטה לצדדים. הצדדים יוכלו להביע את התנגדותס לפרסוס ההחלטה בתוך

5 ימיס מיוס קבלת ההחלטה ותינתן החלטה בהתאם.

ר₪| אי חן 0 /

ו ₪

ראמי חזאן, עוייד מר יהודת אזנלאי מר יִהָודה עייאש

יו''ר ועדת הערר חבר הוועדה //,. חבר הוועדה

22

/

ניתן היום,