פרוטוקול מליאת המועצה מס' 7
מסמכים נוספים באותה ישיבה: 1 · 2 · 3 · 4 · 5 · 6
מוגשמוגש למועצה אזורית עמק הירדןלמועצה אזורית עמק הירדן
אופיר בוכניק ושות'אופיר בוכניק ושות'
רואי רואי -- חשבוןחשבון
OOFFIIRR BBUUCCHHNNIIKK && CCOO..,,
CCeerrttiiffiieedd PPuubblliicc AAccccoouunnttaannttss ((IIssrr..))
מרץ 2021
חוות דעת מקצועית בנושא
היטל סלילת מדרכות
מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות
אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021
1
תוכן עניינים:
1. הקדמה .................................................................................................................. 2
2. תמצית מנהלים ............................................................................................................ 3
3. מתודולוגיה .................................................................................................................. 4
3.1. שיטת התחשיב ........................................................................................................... 4
3.2. עקרונות ושיקולים ......................................................................................................... 5
4. תחשיב .................................................................................................................. 6
4.1. בסיס החיוב ושטחי העמסה ............................................................................................ 6
4.2. עלות תשתיות סלילת המדרכות ....................................................................................... 8
4.2.1. עלויות ישירות ........................................................................................................ 8
4.2.2. עלויות עקיפות .......................................................................................................... 9
4.2.3. חישוב ההיטל עבור שטח קרקע ובנוי .......................................................................... 10
5. סיכום ................................................................................................................ 11
6. נספחים ................................................................................................................. 12
מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות
אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021
2
1. הקדמה
נתבקשנו על ידי מועצה אזורית עמק הירדן (להלן "המועצה" או "עמק הירדן"), לערוך תחשיב עבור
היטל סלילת מדרכות (להלן: " היטל הסלילה" " או "ההיטל"), וזאת במסגרת פקודות המועצות
המקומיות (להלן: "הפקודה"). פקודת זו מהווה יסוד לפיתוח תשתיות המדרכות ומימונה.
מטרת עבודה זו הינה, ניתוח כלל העלויות הישירות והעקיפות, הכרוכות בהנחת תשתיות המדרכות
בתחום השיפוט של מועצה אזורית עמק הירדן. בעזרת ניתוחים אלו, חושבו ותומחרו תעריפי היטל
הסלילה, אשר באמצעותם תממן את ההוצאות הכרוכות בהנחת תשתיות הסלילה.
הניתוח בוצע על סמך מצגים, נתונים ומסמכים אשר נמסרו לנו על ידי עובדי מועצה אזורית עמק
הירדן, נתונים סטטיסטיים וסטטוטוריים, וכן על סמך הידע שנצבר במשרדנו.
בהזדמנות זו אנו מודים לר"מ על שיתוף הפעולה:
• גברת ליאת מלכה– גזברית, עמק הירדן.
• מר אסף עברי– מנהל אגף ישובים, עמק הירדן.
• מר מוחמד זבידי– מנהל חשבונות ראשי, עמק הירדן.
• מר יואב פרגו- תכנון מתארי, עמק הירדן.
• גברת אנה וישנבצקי– מנהלת מדור גבייה, עמק הירדן.
לצורך ניתוח הנתונים, הנחנו כי המידע שנתקבל מהגורמים המוסמכים דלעיל, הינו מידע שלם,
מדויק ומעודכן. לא ביצענו בדיקה עצמאית בלתי תלויה של המידע הנ"ל, מלבד בדיקות סבירות.
בכבוד רב ,
אופיר בוכניק ושות'
רואי- חשבון
מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות
אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021
3
2. תמצית מנהלים
שיטת החישוב של היטל סלילת מדרכות, הינה "השיטה הממוצעת הגלובלית" אשר לוקחת בחשבון
את עלויות פיתוח המדרכות, וזאת בתב"עות המייצגות את הבנייה בתחום השיפוט. עלויות אלו
מחולקות בשטחי הקרקע והשטחים הבנויים על פי נתוני תב"עות. המשמעות הינה סיכום העלויות
לסלילת מדרכות המשויכות לשטחים בבסיס החיוב , וחלוקתן בסך השטחים הבנויים ושטחי
הקרקע.
בדו"ח זה מוגשים חישובים כלכליים לאמידת היטל הסלילה, כתמיכה כלכלית לעדכון חוק העזר
לסלילת מדרכות. מתודת חישוב ואופן החישוב של היטל זה, מובאת בפירוט בהמשך.
לצורך מימון סלילת המדרכות, תגבה המועצה היטל סלילה על פי התעריפים הבאים:
טבלה מס' 1: תעריפיםמוצעים
החיוב תעריף למ"ר
היטל על מ"ר קרקע 6.32 ₪
היטל על מ"ר בנוי 19.7 ₪
היטל על מ"ק בנוי 5.63 ₪
• שטח הקרקע הנו שטח המגרש, כולל הקרקע עליו עומד הבניין.
בכבוד רב ,
אופיר בוכניק ושות'
רואי- חשבון
מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות
אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021
4
3. מתודולוגיה
היטלי פיתוח מחושבים כך שסך ההכנסות הצפויות מההיטל יכסו את סך הוצאות המועצה לצורך
הקמת התשתית הרלבנטית.
המודל הכלכלי לחישוב היטל הסלילה , מושתת על הקביעה כי סך ההוצאות להקמת התשתיות
שלהן מיועד ההיטל יהיה שווה לסך ההכנסות מאותו היטל. בבסיס המודל בעבודה זו נלקחה
השיטה הממוצעת הגלובאלית.
3.1. שיטת התחשיב
גישת התחשיב - הגישה הממוצעת (מדגם של תב"עות מייצגות).
ההיטל יחושב על פי המשוואות הבאות:
סה"כ העלויות להקמת התשתיות
היטל למ"ר בנוי = X k % ------------------------------------------
סה"כ שטחים בנויים
סה"כ העלויות להקמת התשתיות
היטל למ"ר קרקע = X (1-k) % ------------------------------------------
סה"כ שטחי הקרקע
כאשר:
• k - מקדם העמסה על השטח הבנוי
• )k-1( - מקדם העמסה על שטח הקרקע 1.
• מתקיימת התאמה ושיוך בין עלות התשתית במונה לסה"כ שטח משתתף במכנה
1 סכום שני המקדמים חייב להיות 1. גודלו שלk משתנהבהתאם לצפי הבנייה העתידית ברשות.
מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות
אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021
5
3.2. עקרונות ושיקולים
• התחשיב יתבסס על העקרונות בנוהל משרד הפנים לעריכת תחשיב היטל סלילה ותיעול משנת
1995.
• משק כספים סגור – המודל הכלכלי לחישוב היטל הסלילה מושתת על עיקרון של משק כספים
סגור, וזאת על פי הקביעה כי סך ההוצאות להקמת התשתיות שלהן מיועד ההיטל, יהיה שווה
לסך ההכנסות מאותו היטל לטווח הארוך. חוק עזר זה עתיד לאפשר לפתח תשתיות סלילה,
תוך גביית תעריף עדכני למימון הוצאות הפיתוח.
• עיקרון המיצוע– התחשיב ייצור תעריף אחיד הממצע את הגבייה בגין העלויות כך שהתעריף
יהיה זהה לכלל הנכסים ללא תלות בסוג התשתית הגובלת או במיקום הנכס.
• עקרון הזהות – התחשיב מניח כי עלות התשתית ליחידת חיוב נשמרת לאורך זמן . הנחת
החישוב היא שסטנדר ט הפיתוח הממוצע של האזורים החדשים, דומה לסטנדר ט הפיתוח
הממוצע של האזורים הוותיקים.
• חוק עזר זה עתיד לאפשר מימון עתידי למועצה לצורך פיתוח תשתיות סלילה שיתבצעו באופן
עצמאי, תוך מתן תעריף שוויוני ועדכני לחיוב נישומים.
• שטחי הסלילה הוכפלו באומדן עלות למ"ר שחושב לפי מפרט עלות כביש אשר מתבסס על
עלויות פיתוח תשתיות בהתאם למחירון דקל.
• על פי המידע שברשותנו מרבית ההרחבות היום על פי הסכמי פיתוח
• ככל והמועצה תחליט על גביית היטלים מהרחבות עתידיות אשר ישנו את התעריף במעל ל –
5%, תערך בדיקה נוספת לתחשיב
מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות
אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021
6
4. תחשיב
על מנת לחשב את ההיטל, יש לאמוד את כלל עלויות הפיתוח ולחלקן לשני סכומים: סכום אחד
לשטח מגרש והסכום האחר לשטח בנוי. חלוקה זו מבטאת הנחה הקובעת כי חלק מסוים
מהעלויות ממומן מההיטל על שטחי המגרשים במועצה, ואילו החלק השני ממומן מההיטל על
שטחי הבנייה במועצה.
כמוסבר לעיל, קיימים שני בסיסים עיקריים לחיוב:
• שטח המגרש– שטח המגרש במ"ר, כולל השטח הבנוי עליו.
• השטח הבנוי– השטח הבנוי במ"ר.
4.1. בסיס החיוב ושטחי העמסה
להלן טבלה המפרטת את שטחי התכנית:
טבלה מס' 2: שטחים
ישוב שטח קרקע שטח דרכים
אלומות 117,924 80,300
אלמגור 325,000 136,780
אפיקים 310,750 160,640
אשדות יעקב איחוד 223,557 129,230
אשדות יעקב
מאוחד 304,960 134,205
בית זרע 274,530 108,900
בית חולים פוריה - 9,145
בית ירח - 18,117
גינוסר 175,954 109,691
דגניה א 182,393 166,104
דגניה ב 235,360 80,990
האון 109,989 67,792
חוקוק 207,450 116,850
חמת גדר - 123,960
טבחה - 2,000
כנרת מושבה 280,392 94,661
כפר נחום - 17,379
מסדה 100,042 74,170
מעגן 150,685 70,577
מתחם ארלוזורוב - 9,600
מתחם צמח 11,550 2,770
עין גב 205,277 37,275
פוריה כפר העבודה 240,912 94,303
פוריה נווה עובד 303,875 109,787
פוריה עילית 409,460 104,270
קיבוץ כנרת 261,561 138,275
רביד 136,785 79,875
מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות
אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021
7
שער הגולן 264,510 119,200
תל קציר 146,790 116,949
תבעות חוץ ישוביות - 79,307
קרקע תפוסה 1,648,232
סכום כולל (מ"ר 6,627,938 2,593,102
שטחים בנויים
מגורים 738,237
משרדים, שרותים ומסחר 163,190
בנקים 61
תעשיה 172,018
בתי מלון 100,645
מלאכה 48,499
חניונים 8,168
מבנה חקלאי 326,132
נכסים אחרים 2,231
סה"כ שטחים בנויים
לחיוב 1,559,181
שיעור גידול ב20 שנה 36%
סה"כ שטחים בנויים
לחיוב 2,126,892
מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות
אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021
8
4.2. עלות תשתיות סלילת המדרכות
4.2.1. עלויות ישירות
התחשיב מביא בחשבון את העלויות להקמת תשתיות סלילת המדרכות במועצה אזורית עמק
הירדן. לצורך הערכת העלות הישירה הוכן מודל הנדסי המעריך עלות סלילה של מ"ר מדרכה
המבוסס על מחירון דקל. המודל הותאם באופן שיהלום את רמת הפיתוח וסוג הטופוגרפיה
של המועצה.
טבלה מס' 3 :סיכום העלויות הנובעות למועצה
החיוב תעריף למ"ר
היטל על מ"ר קרקע 6.32 ₪
היטל עלמ"ר בנוי 19.7 ₪
היטל על מ"ק בנוי 5.63 ₪
העמסת עלויות סלילת מדרכות מתוך סה"כ עלויות הינה 8%, בהתאם לחלוקת העלות למ"ר
בין סלילת כבישים ומדרכות.
מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות
אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021
9
4.2.2. עלויות עקיפות
לצורך ייחוס העלויות העקיפות העבודה מתחשבת באחוזי העמסה מקובלים לחישוב בצ"מ
(בלתי צפוי מראש, תקורה, תכנון ניהול ופיקוח וכן עלויות מימון ומע"מ).
טבלה מס 4: סיכום עלויות עקיפות וישירות
עלויות מדרכה
8%
סה"כ עלות סלילה
בש"ח ₪ 858,316,762 ₪70,939,589
בצ"מ 2% ₪1,418,791.78
תכנון ופיקוח 12% ₪8,512,750.68
סה"כ לפני מימון ומע"מ ₪ 80,871,131
מע"מ 17% ₪12,059,730.13
תקורה 5% ₪3,546,979.45
סה"כ כולל תקורה
ומע"מ ₪ 96,477,841
מימון 3% ₪2,128,187.67
סה"כ עלויות ₪ 98,606,029
מקדם שמרנות לניתוח
עלויות ולניתוח התבעות 15% ₪14,790,904.31
סה"כ עלויות לאחר
מקדם שמרנות ₪ 83,815,124.40
מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות
אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021
10
4.2.3. חישוב ההיטל עבור שטח קרקע ובנוי
התעריפים המוצעים חושבו על ידי חלוקת סך עלות הנחת תשתית סלילת מדרכות, כאשר 50%
מהעלויות שויכו לשטחים בנויים ו- 50% לשטחי קרקע. להלן התחשיב
חישוב תעריף מוצע לשטח בנוי:
(סה"כ עלויות הקמה * 50%)
19.7 ₪ למ"ר = ----------------------------------------------
מ"ר (שטח בנוי)
חישוב תעריף מוצע לשטח קרקע:
(סה"כ עלויות הקמה * 50%)
6.32 ₪ למ"ר = ----------------------------------------------
מ"ר (שטח קרקע)
מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות
אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021
11
5. סיכום
בעבודה בוצע תחשיב ונקבעו תעריפים מוצעים עבור חוק עזר לסלילת מדרכות מועצה אזורית עמק
הירדן.
טבלה מס' 5: תעריפים מוצעים
החיוב תעריף למ"ר
היטל על מ"ר קרקע 6.32 ₪
היטל על מ"ר בנוי 19.7 ₪
היטל על מ"ק בנוי 5.63 ₪
• שטח הקרקע הנו שטח המגרש, כולל הקרקע עליו עומד הבניין
מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות
אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021
12
6. נספחים
6.1. פירוט עלויות תשתיות
סעיף תאור יח' מחיר כמות סה"כ
51 סלילת כבישים ורחבות
51 0 0 0
51.01 עבודות הכנה ופירוק
51.010.0020 חישוף השטח בעובי עד
20 ס"מ מ"ר 4.6 2,100.00 9,660.00
51.010.0060
ריסוס שטחים בחומר
הדברה לקטילת שורשי
צמחיה ועשבי בר
מ"ר 1.9 7,100.00 13,490.00
51.010.0401
פירוק מיסעת
אספלט/בטון בעובי מעל
8 סמ ועד 20 ס"מ
מ"ר 18 3,000.00 54,000.00
51.010.0408
קרצוף מיסעת אספלט
קיים בעובי 2-5 ס"מ
המחיר הינו לשטח מעל
1000 מ"ר
מ"ר 11 5,500.00 60,500.00
51.010.0409
קרצוף מיסעת אספלט
קיים בעובי מעל 5 ועד
10 ס"מ. המחיר הינו
לשטח עד 1000 מ"ר
מ"ר 17 300 5,100.00
51.010.0460 פירוק ריצוף אבנים
משתלבות מ"ר 17 2,500.00 42,500.00
מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות
אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021
13
51.020.0120
הידוק מבוקר של קרקע
יסוד מקורית (עיבוד
כמפורט במפרט
המיוחד) לעומק 40 ס"מ
מ"ר 5 6,000.00 30,000.00
51.020.0130
יישור והידוק מבוקר של
שתית לכבישים
ומדרכות (צורת דרך)
עד גובה 20 ס"מ(±
מ"ר 7 4,800.00 33,600.00
51.04 עבודות אספלט
51.040.0011
ציפוי יסוד באימולסיה
ביטומית בשיעור של 1
ליטר/מ''ר
מ"ר 2.5 3,700.00 9,250.00
51.040.0014
ציפוי מאחה באימולסיה
ביטומית בשיעור של
0.25 ליטר/מ''ר
מ"ר 2 6,500.00 13,000.00
51.040.0016
ציפוי מאחה באימולסיה
ביטומית בשיעור של
0.5 ליטר/מ''ר
מ"ר 2.3 5,500.00 12,650.00
51.040.0023
שכבה מקשרת מבטון
אספלט בעובי 6 ס"מ
מתערובת עם אבן
דולומיט גודל מקסימלי
25 מ"מ1), ביטומן
68-10 PG, לרבות
פיזור והידוק
מ"ר 47 5,600.00 263,200.00
מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות
אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021
14
51.040.0041
שכבה נושאת עליונה
בכבישים מבטון אספלט
בעובי 3 ס"מ מתערובת
עם אבן דולומיט גודל
מקסימלי 12.5 מ"מ
("1/2), ביטומן 68-10
PG, לרבות פיזור
והידוק
מ"ר 33 1,800.00 59,400.00
51.040.0043
שכבה נושאת עליונה
בכבישים מבטון אספלט
בעובי 4 ס"מ מתערובת
עם אבן דולומיט גודל
מקסימלי 19 מ"מ
("3/4), ביטומן 68-10
PG, לרבות פיזור
והידוק
מ"ר 38 8,300.00 315,400.00
51.071.0990 כוורת גיאו-תא בעובי
15 ס"מ כולל פריסה מ"ר 35 6,000.00 210,000.00
51.071.0992
רשת גיאוגריד לשריון
קרקע בחוזק מתיחה
(KN/m 30 מיני') זהה
בשני הכיוונים לפי
המפרט המיוחד
מ"ר 13.7 6,000.00 82,200.00
מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות
אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021
15
51.082 צביעה וסימון דרכים
51.082.0200 צביעת איי תנועה (קווים
ברוחב 20 ס"מ מ"ר 24 200 4,800.00
51.082.0210 צביעת מעברי חצייה
(קווים ברוחב 50 ס"מ מ"ר 26 40 1,040.00
51.082.0220 צביעת קווי עצירה
ברוחב 50 ס"מ מ"ר 26 15 390
מחיר למ"ר
₪331
מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות
אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021
16
6.2. שטחים בנויים
מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות
אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021
17
6.3. אסמכתא לאימות השטחים בתחשיב